Alienação fiduciária: o que é, como funciona e dúvidas frequentes

A alienação fiduciária pode ser definida como a transferência da propriedade resolúvel de um bem (móvel ou imóvel), como garantia de um pagamento. Ou seja, com ela, o devedor (fiduciante) oferece ao credor (fiduciário) um bem ou propriedade como garantia da dívida assumida.

O fiduciante tem a posse direta do bem, podendo utilizá-lo normalmente. A titularidade, por sua vez, cabe ao credor, até que o débito seja totalmente quitado. A alienação fiduciária como garantia está estabelecida na Lei 9.514, de 1997. Esta época foi marcada pelo início da utilização dos bens imóveis como garantia de quitação de débito, utilizando uma forma mais agilizada e menos burocrática que a hipoteca. 

Esse tipo de garantia se dá através de contrato escrito, que deve ser registrado em cartório, e, a partir de seu registro, é averbado na matrícula do imóvel, dando conhecimento a terceiros e evitando que o devedor possa aliená-lo a mais de uma pessoa. 

Uma vez quitada a dívida, o credor fornecerá o termo de quitação ao fiduciante, para que seja cancelado o registro da propriedade fiduciária, conforme prevê o artigo 25, da Lei 9.514/97.

Como funciona a alienação fiduciária?

Se uma pessoa visa adquirir um imóvel, mas não possui toda a quantia necessária, uma boa opção seria realizar a alienação fiduciária como garantia. O contrato utilizado seria de compra e venda, com pacto acrescentado de alienação fiduciária. Além disso, enquanto não ocorrer o pagamento total da dívida, a posse direta do imóvel pertence ao devedor.

A posse, nessa situação, representa que o direito de uso da casa foi concedido ao devedor. Desse modo, ele pode utilizá-la durante o pagamento das parcelas do financiamento acordado. Porém, é válido ressaltar que não é permitido a transferência da posse para terceiros sem a permissão do credor. 

O contrato da alienação fiduciária como garantia

Esse tipo de contrato possui natureza acessória e de confiança (fidúcia), por isso, ele deve conter um contrato principal (de mútuo), e também um contrato típico, oneroso, cumulativo, formal e unilateral com a finalidade de adquirir um bem. 

O bem dado como garantia será registrado em nome do credor fiduciário, sob algumas condições de acordo com a lei, ou seja, o instrumento contratual é uma garantia real em coisa própria. 

Basicamente, o contrato estará vinculado a uma obrigação cuja eficácia é dependente do pagamento dos encargos assumidos pelo devedor.

O contrato de alienação fiduciária como garantia deve apresentar informações básicas e outras informações fundamentais para a validade do contrato, como:

1. a identificação dos contratantes: devedor/fiduciante e credor/fiduciário;
2. a verificação do consentimento entre as partes;
3. a delimitação do objeto contratual.

Além disso, o contrato deve reger de acordo com a legislação de alienação do bem, seja ele imóvel ou móvel.

Cada dia mais, a procura pela alienação fiduciária como garantia cresce. Entre as principais razões, estão os menores custos em relação aos outros tipos de garantia, diante da facilidade na retomada do bem em caso de inadimplência. 

Benefícios da operação de alienação fiduciária

A alienação fiduciária oferece muitos benefícios ao mercado, permitindo que várias operações de crédito possam ser efetuadas com mais segurança.

Segurança jurídica

Pelo fato de estabelecer formalmente a propriedade compartilhada sobre um bem, a alienação acabou por fortalecer a segurança jurídica das operações de crédito. 

Se o devedor deixa de ter propriedade plena sobre o bem, o credor fica protegido da inadimplência, inclusive em casos de falência, insolvência ou recuperação extrajudicial. 

Menos burocracia

A hipoteca, por exemplo, necessita de uma maior formalidade e acaba se tornando mais burocrática para ser implementada. Já no caso da alienação fiduciária, o processo de contratação como execução pode acontecer de forma mais fácil, não necessitando do intermédio da Justiça. 

Execução mais rápida

Pelo fato de se tratar de um bem já sob a propriedade do fiduciário, a execução da garantia, em caso de inadimplência, é bem mais rápida e eficaz comparada a outros casos. Ademais, não é preciso um processo judicial para alienar a propriedade do devedor.

Menor risco de inadimplência

Uma vez que o processo de alienação fiduciária é mais ágil e seguro, o risco envolvido nas operações de crédito caiu. Isso trouxe inúmeros benefícios, tanto aos bancos, quanto ao público geral, que passou a ter um maior acesso ao crédito, além de melhores condições de pagamento. 

Sua importância para o mercado de crédito brasileiro

Com o passar dos anos, a alienação fiduciária passou a ser o principal instrumento de garantia em diversas operações de crédito em geral, como financiamento de imóveis, veículos, empréstimos e, até mesmo em situações mais complexas, como fusões e aquisições de empresas. 

Assim, podemos considerar que a alienação fiduciária como garantia viabilizou a realização de mais negócios e ainda contribuiu para o desenvolvimento do mercado como um todo.

Categorias de alienação fiduciária: o que pode ser alienado?

A alienação fiduciária foi instituída na legislação brasileira pelo art. 66 da Lei 4.728, sendo denominada como “um novo instrumento de garantia destinado a permitir a difusão do crédito direto do consumidor, podendo utilizar-se dela, na condição de credor”. Existem duas categorias, veja quais são elas!

Alienação Fiduciária de Bem Móvel

Os bens móveis de acordo com o artigo 82 do Código Civil são aqueles que estão “suscetíveis de movimento próprio, ou de remoção por força alheia, sem alteração da substância ou da destinação econômico-social”. Eles são considerados semoventes quando “sem deterioração na substância, podem ser transportados de um lugar para outro, por força própria ou estranha”.

Segundo o artigo 83 do novo Código Civil, “consideram-se móveis para os efeitos legais:

• as energias que tenham valor econômico;
• os direitos reais sobre objetos móveis e as ações correspondentes;
• os direitos pessoais de caráter patrimonial e respectivas ações”.

Alienação Fiduciária de Bem Imóvel

No artigo 79 do Código Civil, “são bens imóveis o solo e tudo quanto se lhe incorporar natural ou artificialmente”.

O bem imóvel pode ser:

• Por natureza ou por essência: são os que abrangem o solo com sua superfície, o subsolo e o espaço aéreo.
• Por acessão física industrial ou artificial: é tudo o que pode ser incorporado permanentemente no solo, e que não pode ser removido sem que sofra avarias ou seja destruído.
• Por acessão intelectual: são os que, apesar de serem móveis, estão ligados a um bem imóvel.
• Por determinação legal: são bens móveis considerados pela lei brasileira como imóveis, que podem ser hipotecados ou servir de qualquer outra forma como uma garantia real.

Alienação fiduciária: perguntas frequentes 

Separamos aqui as dúvidas que mais aparecem sobre os processos de alienação fiduciária. Confira!

O que é alienação fiduciária?

A alienação fiduciária é uma modalidade de financiamento em que o devedor transfere para o credor o bem enquanto efetua o pagamento. É uma negociação de compra de bens envolvendo garantia muito comum.

Como funciona a alienação fiduciária?

O solicitante faz um pedido de financiamento de um bem pela modalidade de alienação fiduciária, transmitindo um bem ao credor enquanto a dívida não for completamente quitada. O cliente pode usufruir do imóvel ou móvel enquanto paga as parcelas.

A dívida pode mudar de titularidade?

A resposta é sim. Se um terceiro tiver interesse em adquirir o bem do devedor, ele assume a posição e continua fazendo o pagamento até a quitação. No entanto, é necessário o consentimento do credor para mudança de titularidade da dívida. 

A alienação fiduciária pode tomar meu bem móvel ou imóvel?

Aqui a resposta também é positiva. Isso porque nessa modalidade de financiamento o proprietário passa a ser o credor, geralmente uma instituição financeira, enquanto o devedor permanece apenas com a posse do bem. 

A morte do devedor extingue o contrato de alienação fiduciária?

Caso haja falecimento do devedor em uma operação de alienação fiduciária a dívida passa para os herdeiros dele, que terão que pagar a dívida até o limite da herança, conforme aponta o artigo 1.821 do Código Civil: “Art. 1.821. É assegurado aos credores o direito de pedir o pagamento das dívidas reconhecidas, nos limites das forças da herança”.

Posso vender um bem alienado?

Sim, um bem alienado pode ser vendido, desde que todos os trâmites sejam feitos para que o comprador seja avisado da alienação fiduciária, preenchendo os documentos necessários para a transferência e pagando o restante da dívida no prazo estipulado. O credor deve estar ciente da operação. 

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