Alienação fiduciária como garantia

A alienação fiduciária pode ser definida como a transferência da propriedade resolúvel de um bem (móvel ou imóvel), como garantia de um pagamento. Ou seja, com ela, o devedor (fiduciante) oferece ao credor (fiduciário) um bem ou propriedade como garantia da dívida assumida.

O fiduciante tem a posse direta do bem, podendo utilizá-lo normalmente. A titularidade, por sua vez, cabe ao credor, até que o débito seja totalmente quitado.

A alienação fiduciária como garantia está estabelecida na Lei 9.514, de 1997. Esta época foi marcada pelo início da utilização dos bens imóveis como garantia de quitação de débito, utilizando uma forma mais agilizada e menos burocrática que a hipoteca. 

Esse tipo de garantia se dá através de contrato escrito, que deve ser registrado em cartório, e, a partir de seu registro, é averbado na matrícula do imóvel, dando conhecimento a terceiros e evitando que o devedor possa aliená-lo a mais de uma pessoa. 

Uma vez quitada a dívida, o credor fornecerá o termo de quitação ao fiduciante, para que seja cancelado o registro da propriedade fiduciária, conforme prevê o artigo 25, da Lei 9.514/97.

Como funciona?

Se uma pessoa visa adquirir um imóvel, mas não possui toda a quantia necessária, uma boa opção seria realizar a alienação fiduciária como garantia. 

O contrato utilizado seria de compra e venda, com pacto acrescentado de alienação fiduciária. Além disso, enquanto não ocorrer o pagamento total da dívida, a posse direta do imóvel pertence ao devedor.

A posse, nessa situação, representa que o direito de uso da casa foi concedido ao devedor. Desse modo, ele pode utilizá-la durante o pagamento das parcelas do financiamento acordado. Porém, é válido ressaltar que não é permitido a transferência da posse para terceiros sem a permissão do credor. 

O contrato da alienação fiduciária como garantia

Esse tipo de contrato possui natureza acessória e de confiança (fidúcia), por isso, ele deve conter um contrato principal (de mútuo), e também um contrato típico, oneroso, cumulativo, formal e unilateral com a finalidade de adquirir um bem. 

O bem dado como garantia será registrado em nome do credor fiduciário, sob algumas condições de acordo com a lei, ou seja, o instrumento contratual é uma garantia real em coisa própria. 

Basicamente, o contrato estará vinculado a uma obrigação cuja eficácia é dependente do pagamento dos encargos assumidos pelo devedor.

O contrato de alienação fiduciária como garantia deve apresentar informações básicas e outras informações fundamentais para a validade do contrato, como:

1. a identificação dos contratantes: devedor/fiduciante e credor/fiduciário;
2. a verificação do consentimento entre as partes;
3. a delimitação do objeto contratual.

Além disso, o contrato deve reger de acordo com a legislação de alienação do bem, seja ele imóvel ou móvel.

Cada dia mais, a procura pela alienação fiduciária como garantia cresce. Entre as principais razões, estão os menores custos em relação aos outros tipos de garantia, diante da facilidade na retomada do bem em caso de inadimplência. 

Benefícios

A alienação fiduciária oferece muitos benefícios ao mercado, permitindo que várias operações de crédito possam ser efetuadas com mais segurança.

Segurança jurídica

Pelo fato de estabelecer formalmente a propriedade compartilhada sobre um bem, a alienação acabou por fortalecer a segurança jurídica das operações de crédito. 

Se o devedor deixa de ter propriedade plena sobre o bem, o credor fica protegido da inadimplência, inclusive em casos de falência, insolvência ou recuperação extrajudicial. 

Menos burocracia

A hipoteca, por exemplo, necessita de uma maior formalidade e acaba se tornando mais burocrática para ser implementada. Já no caso da alienação fiduciária, o processo de contratação como execução pode acontecer de forma mais fácil, não necessitando do intermédio da Justiça. 

Execução mais rápida

Pelo fato de se tratar de um bem já sob a propriedade do fiduciário, a execução da garantia, em caso de inadimplência, é bem mais rápida e eficaz comparada a outros casos. Ademais, não é preciso um processo judicial para alienar a propriedade do devedor.

Menor risco de inadimplência

Uma vez que o processo de alienação fiduciária é mais ágil e seguro, o risco envolvido nas operações de crédito caiu. Isso trouxe inúmeros benefícios, tanto aos bancos, quanto ao público geral, que passou a ter um maior acesso ao crédito, além de melhores condições de pagamento. 

Sua importância para o mercado de crédito brasileiro

Com o passar dos anos, a alienação fiduciária passou a ser o principal instrumento de garantia em diversas operações de crédito em geral, como financiamento de imóveis, veículos, empréstimos e, até mesmo em situações mais complexas, como fusões e aquisições de empresas. 

Assim, podemos considerar que a alienação fiduciária como garantia viabilizou a realização de mais negócios e ainda contribuiu para o desenvolvimento do mercado como um todo.