O processo de Due Diligence consiste na busca de informação sobre uma empresa. Uma investigação, geralmente realizada na fase pré-contratual, que analisa aspectos como a área de atividade, possibilidades e estimativas do negócio, além de ativos e passivos da corporação, com o objetivo de identificar a atual situação de uma corporação para a oportunidade de negócios.

Ou seja, a Due Diligence é o método de diligência prévia através da atual situação de uma corporação, assegurar transações, aquisições, fixar um preço final de operações, bem como, evitar riscos nas negociações.

Por exemplo: 

Desta forma, a Due Diligence pode ser aplicada em todas as zonas de riscos inerentes à diversos âmbitos da empresa:

• Jurídica;
• Financeira;
• Previdenciária;
• Trabalhista;
• Imobiliários;
• Fiscal-contábil.

Importância da Due Diligence no setor Imobiliário

A boa execução da Due Diligence pode significar um verdadeiro tesouro nas mãos do empresário, pois permite avaliar a sustentabilidade e fiabilidade do empreendimento.

Como explicado anteriormente, a Due Diligence é uma avaliação minuciosa de diferentes aspectos de uma corporação, com a finalidade de identificar fatores de riscos e gerar oportunidades de negócios, como transações, fusões, abertura de capital, compra e venda de bens.

Assim, surge uma visão ampla sobre o próprio negócio, estabelecer mecanismos que garantam a segurança, prevenir fraudes, equilibrar preços e riscos.

No setor Imobiliário, a Due Diligence inclui uma análise profunda de toda a documentação referente a um determinado imóvel, desde a investigação de processos judiciais e administrativos, por todo o período de existência daquele bem.

Ou seja, o procedimento ideal para evitar problemas futuros sobre compra ou venda de imóveis, e que beneficia a todos os envolvidos na negociação, inclusive o corretor, que é obrigado por lei a prestar todas as informações sobre o negócio ao cliente.

De acordo com a redação dada pela Lei nº 12.236, de 2010: “Sob pena de responder por perdas e danos, o corretor prestará ao cliente todos os esclarecimentos acerca da segurança ou do risco do negócio, das alterações de valores e de outros fatores que possam influir nos resultados da incumbência.”

Documentação para Due Diligence Imobiliária

Uma série de documentos e certidões são solicitados para a realização da Due Diligence no setor imobiliário, que abrangem as diferentes partes envolvidas na negociação: Documentos do imóvel, documentos do vendedor e documentos técnicos.

Documentos do Imóvel

• Certidão de Matrícula, expedida pelo Cartório de Registro de Imóveis;
• Cópia do Título de Propriedade do Imóvel, que pode ser: Formal de partilha, escritura pública, sentença, contrato de compromisso de compra e venda;
• Certidão de Ônus Reais do imóvel;
• Carnês de IPTU;
• Guias de ITBI pagas;
• Certidão Negativa de Tributos Municipais e Federais;
• Certidão do cadastro de contribuintes do imóvel atualizada com seu respectivo histórico;
• Comprovantes de pagamento de contas de água, luz, telefone, gás, etc;
• Declaração da prefeitura afirmando que o imóvel não está em local objeto de desapropriação, tombamento ou nas proximidades de imóveis tombados;
• Certidão de regularidade ambiental;
• Certidões de Regularidade, no caso de imóveis especiais (tombados ou objetos de enfiteuse): Certidão Autorizativa de Transferência de Ocupação e Certidão de Situação de Ocupação.

Documentos Técnicos

• Convenção de condomínio e seu respectivo regulamento interno, quando for o caso;
• Cópia do registro de incorporação;
• Planta da unidade ou da casa;
• Habite-se (Auto de Conclusão de Obra);
• Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros;
• Alvarás e projetos aprovados pela Prefeitura;
• Projetos: hidráulicos, elétricos, estruturais;
• Levantamento Planialtimétrico, Certidão de Licenciamento Ambiental, no caso de grandes terrenos ou áreas rurais;
• Memorial descritivo;
• Se a obra for executada por engenheiro: Anotação de Responsabilidade Técnica;
• Se a obra for executada por arquiteto: Registro de Responsabilidade Técnica;
• Certidão Negativa do Imposto Sobre Serviço (ISS), que faz referência ao município;
• Certidão Negativa do Instituto Nacional do Seguro Social (INSS), correspondente ao governo federal.

Documentos do vendedor, cônjuge (se houver) e de todos os proprietários anteriores no período mínimo de 15 anos:

• Documentos pessoais (RG e CPF);
• Comprovante de residência;
• Declaração de participações societárias, se for o caso; 
• Consulta completa no SPC;
• Consulta completa no SERASA;
• Certidão Negativa de Protesto de Títulos pelo período de pelo menos 10 anos;
• Certidão Negativa de Tributos Federais, FGTS e estaduais;
• Certidão Negativa de Débitos;
• Certidões de ações na Justiça Estadual Cível, Criminal, na Justiça Federal e na Justiça do Trabalho;
• Contrato Social atualizado, caso o vendedor seja pessoa jurídica, bem como CPF e RG dos representantes legais, ata de autorização da venda do imóvel, certidão de regularidade da empresa na Junta Comercial do Estado e na Receita Federal.

Para a Due Diligence, cada documento é imprescindível e representa uma possibilidade de negociação sem riscos, arrependimentos e, até mesmo, reduzir impasses e estimular a operação.

Dificuldades de implementar um sistema de Due Diligence eficiente

São inúmeras as dificuldades e os obstáculos que podem aparecer no decorrer dos processos de Due Diligence. Principalmente quando se diz respeito a resgatar toda a documentação exigida.

Por exemplo: Uma incorporadora imobiliária que precisa de processos de Due Diligence em larga escala. Para resgatar os documentos, será necessário trocar a prioridade de investimentos do core business para investir nesta busca e em todos os problemas que podem surgir:

• Documentação fora do padrão exigido;
• Atrasos nos prazos;
• Falta de informação;
• Documentação e processos descentralizados;
• Riscos de perda de dados;
• Retrabalho…

Ou seja, diversas questões geram a imprevisibilidade orçamentária e desviam a equipe do foco principal da empresa. 

Entretanto, com a tecnologia, é possível trabalhar com inúmeros documentos de uma forma integrada e eficaz.

Como a tecnologia pode auxiliar os processos de Due Diligence

A Docket é uma legaltech que fornece infraestrutura e tecnologia para dar mais celeridade aos processos que dependem de de documentos, de ponta a ponta, em uma única plataforma, em diferentes procedimentos, que vão desde a Due Dilligence da aquisição do terreno até a venda do imóvel, passando por regularização fiscal (CNDs), Certidão de Distribuição (Cíveis e Fiscais), matrícula, escritura, IPTU, CNDs, Certidões de Distribuição e muito mais:

• Shopping de documentos, por onde você pode agilizar operações com mais de 200 tipos de documentos de todo o Brasil com utilização simples e funcional. Geração de relatórios completos que permitem total controle do fluxo de documentos;
• Pesquisa de bens imóveis de Pessoa Física e Pessoa Jurídica em cidades de todo o Brasil. Ao localizar o imóvel, você pode solicitar online a emissão das matrículas e certidões;
• Software de Inteligência Artificial R.E.A. (Real Estate Analysis) pré-analise documentos de forma rápida, segura e eficiente. Em segundos, o software identifica se há algum tipo de ônus na matrícula de imóveis com mais de 95% de confiabilidade.

Desta forma, a Docket auxilia na gestão e visibilidade dos prazos, custos e status das operações. Benefícios capazes de otimizar os recursos e a produtividade do seu time.

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