Qual é o ciclo da incorporação imobiliária?

28/01/2020
Leitura em: 6 minutos
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Ciclo da Incorporação Imobiliária

A incorporação imobiliária consiste, basicamente, no processo pelo qual uma pessoa física ou jurídica desenvolve um empreendimento. A organização ou pessoa que promoveu a construção e que efetuou a venda das unidades, é chamada de incorporadora.

Na incorporação, os imóveis podem ser vendidos de duas maneiras: ainda na planta ou durante a edificação, pois, assim, a obra pode contar com os recursos dos compradores. Contudo, para que a comercialização seja possível, é fundamental que o Registro de Incorporação seja efetuado. 

O procedimento da incorporação imobiliária pode ser bastante complexo, devido às responsabilidades do Incorporador e do Cartório de Registro de Imóveis. Por esses motivos, a lista da documentação é extensa e requer tempo e clareza. 

Durante o procedimento, será necessário juntar todos as documentações necessárias para o Registro da Incorporação. Para isso, junte o Requerimento, o Memorial de Incorporação, o Título de Propriedade do Terreno, as Certidões Negativas, como a Certidão Negativa de Falência e Concordata e todos outros documentos necessários.

A incorporação imobiliária fornece uma maior segurança ao cliente, uma vez que as determinações técnicas do empreendimento serão cumpridas, seguindo a legislação. Essas condições técnicas estarão registradas em cartório e têm permitido o desenvolvimento do mercado de imóveis. 

ciclo com etapas da incorporação imobiliária

O ciclo da incorporação imobiliária e a crise no mercado

Podemos definir, como ciclo, os principais marcos dos projetos imobiliários, começando pela pré-construção, onde ocorre a compra do terreno, o desenvolvimento do projeto e o alvará de aprovação. A partir daí, entra a parte do Registro da Incorporação e de seu lançamento (o qual só é possível após o Registro). 

A próxima fase é a de construção, que dura, geralmente, de 18 até 24 meses. Para finalizar, temos a chamada pós-construção, que consiste na fase do Habite-se e do repasse, até a entrega das chaves. 

A crise no mercado imobiliário, enfrentada nos últimos anos, mostrou às incorporadoras a fragilidade dos contratos de promessa de compra e venda, bem como o desconhecimento do judiciário em relação às consequências que uma anulação pode ocasionar para a incorporação, ou seja, para os demais compradores que querem seguir adiante. 

Isso foi causado pela falta de análise em viabilidade de incorporação. Além disso, o produto lançado deve ser adequado ao local, ou seja, uma análise deve ser realizada para que se verifique se há demanda e se possui diferenciais perante ao que já foi feito no entorno. Por isso, a incorporadora deve acreditar em seu produto e não ter dúvidas sobre o mesmo. 

Tendências para as incorporadoras

Muitas incorporadoras e especialistas no assunto acreditam estarem iniciando uma nova fase da incorporação imobiliária, que pode ser dividida em 3 tópicos: 

Diminuição dos lançamentos

A primeira é que, provavelmente, menos lançamentos ocorrerão futuramente, exceto em certas praças, onde o mercado já era retraído.

Algo que deve ser percebido na maioria das cidades, é a diminuição no número de lançamentos. Os que forem lançados, deverão possuir diferenciais competitivos, a fim de atrair os clientes. 

Um dos motivos que levará a esse resultado, é a lei da oferta e da procura, onde muitos imóveis estão disponíveis e poucas pessoas possuem recursos para adquiri-los, justamente em razão da crise. 

Concorrência

O segundo tópico é sobre o aumento na disputa por clientes. As incorporadoras já investem mais em ações na mídia, de forma a melhorar seus processos de venda, seja criando suas Houses (estrutura interna de vendas das incorporadoras), ou fortalecendo parcerias com as imobiliárias.

 A fase do atendimento é a diferencial, pois além da gerar os leads, os mesmos devem estar presentes até o fechamento da venda. 

Diferenças pela economia

Por fim, podemos observar construções mais enxutas, justamente porque, ou a incorporadora constrói (ou contrata) já pensando em formas para reduzir o desperdício de mão de obra e materiais, ou porque os custos indiretos corroem o lucro já apertado do empreendimento.

Além disso, as startups voltadas para a construção civil, que estão se multiplicando, podem ter sucesso ao investirem em processos integradores da área de negócios, tanto durante a concepção do empreendimento, quanto durante sua construção.

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