O que é a Certidão de Inexistência de Matrícula?

TL;DR: Neste conteúdo, é possível entender o que é a Certidão de Inexistência de Matrícula, o que ela significa e qual a importância da matrícula de imóvel e regularização nas transações comerciais.  

Você irá conferir:

• A história da matrícula de imóveis 
• Importância da matrícula de imóvel 
• Certidão de Inexistência de matrícula 
• Regularização de imóveis 
• Por que existem imóveis irregulares?

De onde surgiram as matrículas de imóveis? 

Historicamente, as terras do país eram de posse da coroa portuguesa. Assim, em 1532, o Rei instituiu a divisão administrativa do território em 15 capitanias, dando o início à repartição do território brasileiro. Primeiramente, a transferência se dava por venda ou sucessão a grandes latifundiários. Essas glebas, com o passar dos anos, foram fragmentadas em menores partes até virarem loteamentos. 

Contudo, somente com o Código Civil de 1916, que o Registro de Imóveis foi minuciosamente regulado, determinando função e alcance. Dessa forma, a partir de 1939, passou-se a utilizar a transcrição de imóveis na qual era possível ter acesso aos dados pessoais do proprietário, figurando o imóvel como mero objeto. Em 1973, entra em vigor a Lei de Registros Públicos que cria a matrícula de imóvel. 

A importância da matrícula de imóvel 

A certidão de matrícula de imóvel é um documento que contém todas as informações acerca de um imóvel. Na Lei de Registros Públicos, no art. 167, I, consta todos os dados do imóvel que devem ser registados, como: localização, área do terreno, área útil e área construída, lote, quadra, qualificação do proprietário, datas de construção, todo o histórico das transações entre proprietários e existência de alienação, hipoteca, inventário, desmembramentos e ações. Ou seja, tudo que é referente ao histórico do local precisa ser registrado e atualizado na matrícula do imóvel. 

Mas como conseguir o número da matrícula do imovel? Toda propriedade deve possuir uma matrícula, que tem um número próprio, e é aberta no primeiro registro do imóvel. Essa matrícula é registrada em um livro nº2 de Registro Geral de Imóveis da Jurisdição e essas informações são públicas para qualquer pessoa consultar e verificar quem é o proprietário do local, se ele possui algum ônus ou se já foi dado em garantia para algum tipo de negócio. 

Quando uma construtora faz um novo empreendimento e vende os apartamentos para os compradores, essa transação fica registrada na matrícula de cada imóvel. Consultando a matrícula, é possível ver os antigos proprietários, se houve financiamento imobiliário e se o imóvel é utilizado para algum tipo de garantia.

A certidão de Inexistência de Matrícula 

Antes de qualquer negociação, é imprescindível consultar a matrícula de um imóvel, para confirmar a titularidade do dono e a viabilidade da venda. Imóveis irregulares no Brasil constituem um problema histórico fruto de invasões, loteamentos sem conhecimento e legalização da prefeitura, projetos sem alvarás e vendas sem contratos formais ou documentação. Para descobrir a matrícula de um imóvel, basta ir até um cartório e realizar uma consulta, mas nem sempre a busca trará as informações necessárias.

A certidão de inexistência de matrícula é o documento que atesta que não existe nenhum imóvel registrado com aquele número informado. Alguns cartórios também emitem uma certidão negativa que atesta que a matrícula com aquele número informado não foi encontrada, não sendo possível completar a busca. 

 A certidão de inexistência de matrícula pode ocorrer em algumas situações. Primeiramente, o número informado na matrícula pode estar errado. Não sendo esse o caso, há algumas hipóteses: o número pode pertencer a outro cartório, o número ser referente a uma transcrição e não a uma matrícula ou ainda o imóvel estar irregular.

Assim, para evitar que a busca ocorra em um cartório errado, além do endereço completo, é fundamental possuir o número do lote e a quadra do imóvel. Há situações em que não é possível conseguir a certidão de matrícula do imóvel atualizada. O cartório nem sempre possui os dados de endereço atualizados e, na hora da pesquisa, a busca aponta inexistência. 

O outro caso é que até 1973 a transcrição era a forma que os cartórios de registro de imóveis realizavam as documentações imobiliárias. Dessa forma, se o número informado for de uma transcrição e não de uma matrícula, o sistema também acusará inexistência. Vale ressaltar que seja por transcrição ou matrícula, a situação jurídica do imóvel não muda. Contudo, o meio de busca dos documentos será diferente. 

No caso de irregularidades, cada caso poderá ter uma particularidade e uma forma diferente de resolução. Para regularizar a situação do imóvel, buscar os antigos donos pode ser um primeiro passo. Portanto, ao solicitar a Certidão de Registro de imóvel, e algumas dessas situações ocorrerem, será emitida a certidão de inexistência de matrícula. 

Regularização de imóveis 

De acordo com as regras que regem o ordenamento jurídico do país, só adquire uma propriedade de imóvel aquele que, após uma negociação, formaliza o ato por meio de Escritura Pública registrada em cartório seguido do Registro Imobiliário. 

Com a finalidade de diminuir custos e fugir da burocracia, na década de 1980 e 1990 no Brasil, era bastante comum a realização de “contratos de gaveta”. Nesse modelo, o contrato é feito de modo particular e informal, sem registro no cartório de imóveis, não tendo validade jurídica quanto à posse daquele bem. Dessa forma, o comprador que realiza a transação nesse modelo não é o dono do imóvel, afinal, não houve registro no cartório dessa transferência. 

Você sabe como regularizar um imóvel já construído? Para regularizar um imóvel sem registro ou escritura, a forma mais simples é acionar os antigos proprietários e formalizar o registro no cartório. Caso isso não seja possível, a regularização pode ocorrer por processo de usucapião. O novo Código de Processo Civil possibilitou que esse procedimento fosse feito extrajudicialmente, ou seja, em cartório. 

Por que existem tantos imóveis irregulares? 

Por vezes, as pessoas não regularizam os imóveis devido aos custos e ao excesso de burocracia. A regularização de um terreno ou um imóvel pode custar entre 2% a 4% do valor do imóvel sem contar as taxas. 

Como parte das irregularidades advém de assentamentos informais, em 2017, a Lei Federal 13.465 criou a regularização Fundiária Urbana (REURB), que serve para compatibilizar o registro de imóveis com a realidade. A lei propicia o direito real registrado no cartório de imóveis, garantindo segurança jurídica na posse para o morador do imóvel regularizado. 

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