O que pode ser averbado na matrícula de imóvel

A averbação na matrícula de um imóvel é um procedimento importante para garantir a segurança jurídica e a transparência nas transações imobiliárias | Construção | Docket

A averbação na matrícula de imóvel é a ação de tornar públicas as alterações realizadas em determinado imóvel e em seu respectivo registro.

O ato de inscrever a certidão de um imóvel é fundamental para obter validade jurídica sobre as modificações em um imóvel. Contudo, cada uma das averbações deve ser registrada na certidão de matrícula de imóvel com todos os dados do imóvel e de seu proprietário.

De fato, averbar uma alteração em um imóvel pode parecer o simples ato de um registro para manter a matrícula atualizada, mas pode ser mais complexo do que se imagina.

Considerando que a averbação deve ser feita no exato local onde está registrada essa matrícula, o registro do imóvel pode ser transferido para outra circunscrição, se estiver de acordo com o crescimento e as mudanças da região.

Sendo assim, é bom destacar que além de toda a documentação exigida, a falta de padrões nas solicitações e diferentes prazos de vencimento para cada documento são fatores que podem causar problemas.

Por isso, preparamos um guia completo sobre tudo o que pode ser averbado na matrícula de imóvel e sua influência na prática.

Coisas que você precisa saber antes da averbação

De acordo com a Lei 6015/1973, são diversos os documentos necessários para abertura de matrícula de imóvel. Sendo assim, pode ser desde a Certidão de Propriedade até a Certidão do Registro Civil (nascimento ou casamento) do proprietário:

Certidão de Propriedade, na ausência de matrícula do imóvel no Cartório de Registro de Imóveis da região determinada;

Escritura Pública do Imóvel Atualizada;

Quando for o caso, é necessário emitir a Escritura do Compromisso de Compra e Venda por meio de um Tabelião de Notas. Bem como, instrumento Particular de Compromisso de Compra e Venda, que deve incluir:

Descrição completa e qualificação de comprador e vendedor;

Vínculos com a Previdência Social;

Firmas reconhecidas das assinaturas, incluindo as testemunhas com seus respectivos RG e CPF;

Cópias autenticadas de RG, CPR e Certidão de Registro Civil (nascimento ou casamento).

Qual o prazo de validade de uma matrícula de imóvel?

O prazo de validade da matrícula de imóvel é um ponto que precisa de extrema atenção. Isso porque a certidão somente possui legitimidade de 30 dias, como regulamenta o decreto 93.240/86 da Lei Federal 7.433/85.

Por isso, antes de pensar no registro de averbação da matrícula de imóvel, é imprescindível considerar que esta certidão seja considerada Matrícula de Imóvel Atualizada com Ônus Reais e Ações Reipersecutórias.

Assim, haverá a garantia de que todos os dados daquela matrícula estarão sem nenhuma ação judicial ou dívida recaindo sobre o imóvel.

Retificação de matrícula de imóvel

Outro ponto importante é certificar-se de que a retificação de matrícula de imóvel aconteça sempre que necessário.

As devidas correções sobre a realidade do imóvel registrado precisam constar no registro. Com isso, evita-se o risco de bloqueio judicial de matrícula de imóvel e toda a burocracia envolvida na ação de desbloqueio.

Da mesma forma, é fundamental solicitar a devida Certidão Negativa de Débito (CND). O objetivo dela é comprovar que realmente não há nenhuma pendência ou gravame sobre o imóvel. Nesse caso, especialmente, quando não houver a isenção de emolumentos na transferência de matrícula de imóvel, como os exemplos de Certidão Negativa a seguir:

• Ônus Reais;
• Cartórios de Protestos;
• Débitos Condominiais;
• Distribuidores Executivos Fiscais do Estado e Município;
• Débitos de IPTU.

Como funciona a averbação do contrato na matrícula do imóvel no Registro Geral de Imóveis?

A averbação da construção é importante para garantir que o imóvel esteja apto para o financiamento imobiliário e para a venda | Construção | Docket

Conforme dito, a averbação é feita na matrícula de imóvel registrada no Cartório de Registro de Imóveis da região/comarca/localização do respectivo imóvel, incluindo os custos, valores e emolumentos descritos na tabela do cartório (os custos variam de acordo com o município).

Deve ser realizada sempre que houver alguma modificação ou informação a ser incluída na matrícula do imóvel, considerando os diferentes documentos para cada tipo de averbação.

O que pode ser averbado?

Construção: quando uma casa é construída em um terreno, é necessário realizar a averbação para retificar a matrícula de imóvel, que todavia consta apenas o terreno. A importância da averbação da construção é garantir que esteja apta para o financiamento imobiliário e para a venda. Assim, valoriza a propriedade em situação regular. Alguns documentos são solicitados para a formalização de construção ou reforma:

• Requerimento do interessado sobre a averbação no Cartório de Registro de Imóveis;
• Habite-se emitido pela prefeitura como aprovação que atende aos requisitos de segurança para o imóvel ser habitado;
• Certidão de conclusão da obra, com dados como a metragem da construção, também emitida pela prefeitura;
• Certidão Negativa de Débito (CND) no caso de construções acima de 70 m², emitida pelo INSS.
• Hipoteca: informa se hipoteca sobre o imóvel continua valendo ou se já foi dado baixa). 

Alienação Fiduciária ou Crédito com Garantia Imobiliária (CGI): também devem ser averbadas, especialmente pela questão da transferência da propriedade do imóvel quando este é oferecido como garantia.

Penhora: averbada diretamente na matrícula com o objetivo de garantir que seu proprietário pague determinada dívida.

Dentro de cada um destes tipos de averbação, é possível observar diferentes desafios como descobrir quais os órgãos emissores de cada documentação e a falta de padrão nos valores e formas de solicitações.

Do mesmo modo, quando a gestão patrimonial é demandada em larga escala os desafios para as empresas do segmento são grandes.

Como ganhar assertividade na gestão patrimonial?

A análise de matrículas deve ser realizada de forma minuciosa pelo colaborador.

Porém, por ser um trabalho moroso, exige extrema atenção. Quando é realizado em larga escala e por muitas pessoas, fica suscetível a erros e riscos de fraudes, além de desviar o foco para atividades não estratégicas.

Conforme apontam os integrantes do time Jurídico do Banco Carrefour, as análises manuais eram extremamente complicadas e custosas.

“Antes da Docket a gente fazia a emissão manual, tinha o time do jurídico, e a parte societária fazia todo essa emissão manual e o controle no Excel. Com o advento da ferramenta da Docket, a gente conseguiu automatizar, ganhar uma celeridade, principalmente, com relação a utilização da ferramenta na decorrência, facilitando assim a nossa gestão e os reports internos.“

Como a Docket ajudou na evolução dos processos?

Ainda de acordo com os integrantes do Banco Carrefour, o Shopping de Documentos permitiu à instituição financeira otimizar seus resultados e melhorar o índice de satisfação dos clientes.

“A Docket nos ajudou muito em todo o processo de emissão e gestão de certidões aqui do banco. Então era um processo que era realizado de forma manual e, com a plataforma, o processo foi todo digitalizado e teve uma melhoria muito grande.“

“Para se ter uma ideia, a gente utiliza bastante a ferramenta da recorrência. Dessa forma, isso nos ajuda a ter a emissão das certidões dentro do prazo que a gente precisa aqui para o banco, conseguindo customizar bem a emissão dessas certidões e facilitar a gestão como um todo. “

Portanto, a transformação digital foi fundamental para digitalizar todo o processo de emissão e gestão de certidões, fazendo com que o trabalho dentro dos bancos pudesse ser finalizado com mais qualidade e dentro do prazo.

Para entender melhor, assista ao vídeo abaixo e descubra como a tecnologia da Docket transformou a jornada operacional do Banco Carrefour.

[VÍDEO DO CASE CARREFOUR]