O que pode ser averbado na matrícula de imóvel

07/07/2021
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Averbação na matrícula de imóvel

A averbação de imóvel é o ato de tornar públicas as alterações realizadas em determinado imóvel e em seu respectivo registro. O ato de averbar um imóvel é fundamental para obter validade jurídica sobre estas modificações, sendo que cada uma das averbações deve ser  registrada na certidão de matrícula de imóvel, que contém todos os dados do imóvel e de seu proprietário.

De fato, averbar uma alteração em um imóvel parece ser o simples ato de um registro para manter a matrícula de imóvel atualizada, mas na verdade pode ser mais complexo do que se imagina, considerando que deve ser feito no exato local onde está registrada essa matrícula (e que o registro do imóvel pode ser transferido para outra circunscrição, de acordo com o crescimento e as mudanças da região) , além de toda a documentação exigida, falta de padrões nas solicitações e diferentes prazos de vencimento para cada documento.

Por isso, neste artigo vamos trazer um pequeno guia sobre tudo o que pode ser averbado na matrícula de imóvel e sua influência na prática.

Coisas que você precisa saber antes da averbação

De acordo com a Lei 6015/1973, são diversos os documentos necessários para abertura de matrícula de imóvel, desde a Certidão de Propriedade até a Certidão do Registro Civil (nascimento ou casamento) do proprietário:

  • Certidão de Propriedade, nos casos de não haver matrícula do imóvel no Cartório de Registro de Imóveis da região determinada;
  • Escritura Pública do Imóvel Atualizada;
  • Quando for o caso, é necessário emitir a Escritura do Compromisso de Compra e Venda (deve ser emitida por um Tabelião de Notas) ou Instrumento Particular de Compromisso de Compra e Venda, que deve incluir:
    • Descrição completa e qualificação de comprador e vendedor;
    • Vínculos com a Previdência Social;
    • Firmas reconhecidas das assinaturas, até mesmo das testemunhas, incluindo seus respectivos RG e CPF;
    • Cópias autenticadas de RG, CPR e Certidão de Registro Civil (nascimento ou casamento).

Além disso, um ponto que sempre demanda atenção é qual o prazo de validade de uma matrícula de imóvel, já que a certidão só possui legitimidade dentro do prazo de 30 dias, como regulamenta o decreto 93.240/86 da Lei Federal 7.433/85.

Ou seja, antes de pensar no registro de averbação da matrícula de imóvel, é imprescindível considerar que esta certidão seja considerada Matrícula de Imóvel Atualizada com Ônus Reais e Ações Reipersecutórias para garantir que todos os dados daquela matrícula estejam de acordo, sem nenhuma ação judicial ou dívida recaindo sobre o imóvel.

Outro ponto importante é certificar-se de que a retificação de matrícula de imóvel aconteça sempre que necessário, trazendo no registro as devidas correções sobre a realidade do imóvel registrado, de modo a evitar qualquer risco de bloqueio judicial de matrícula de imóvel e toda a burocracia envolvida na ação de desbloqueio do imóvel.

Neste ínterim, é fundamental solicitar a devida Certidão Negativa de Débito (CND), com o objetivo de comprovar que realmente não há nenhuma pendência ou gravame sobre o imóvel, especialmente quando não houver a isenção de emolumentos na transferência de matrícula de imóvel, como os exemplos de certidões a seguir:

  • Certidão Negativa de Ônus Reais;
  • Certidão Negativa dos Cartórios de Protestos;
  • Certidão Negativa de Débitos Condominiais;
  • Certidão Negativa dos Distribuidores Executivos Fiscais do Estado e Município;
  • Certidão Negativa de débitos de IPTU.
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Como funciona a averbação do contrato na matrícula do imóvel no Registro Geral de Imóveis?

Conforme explicamos no decorrer do artigo, a averbação é feita na matrícula de imóvel registrada no Cartório de Registro de Imóveis da região/comarca/localização do respectivo imóvel, incluindo os custos, valores e emolumentos descritos na tabela do cartório (os custos podem ser diferentes em cada município).

A averbação deve ser realizada sempre que houver alguma modificação ou informação a ser incluída na matrícula do imóvel, considerando os diferentes documentos para cada tipo de averbação.

Podem ser averbados:

  • Construção: quando uma casa é construída em um terreno, é necessário realizar a averbação para retificar a matrícula de imóvel, que todavia consta apenas o terreno. A importância da averbação da construção é garantir que esteja apta para o financiamento imobiliário para a venda, além de valorizar a propriedade em situação regular. Alguns documentos são solicitados para a formalização de construção ou reforma:
    • Requerimento do interessado sobre a averbação no Cartório de Registro de Imóveis;
    • Habite-se emitido pela prefeitura como aprovação de que o imóvel atende aos requisitos de segurança para ser habitado;
    • Certidão de conclusão da obra, com dados como a metragem da construção, também emitida pela prefeitura;
    • Certidão Negativa de Débito (CND) no caso de construções acima de 70 m², emitida pelo INSS.
  • Hipoteca: informa sobre a situação atual da hipoteca sobre o imóvel (se continua valendo ou se já foi dado baixa). 
  • Alienação Fiduciária ou Crédito com Garantia Imobiliária (CGI): também devem ser averbadas, especialmente pela questão da transferência da propriedade do imóvel quando este é oferecido como garantia.
  • Penhora: averbada diretamente na matrícula com o objetivo de garantir que seu proprietário pague determinada dívida.

Dentro de cada um destes tipos de averbação, é possível observar diferentes desafios, como descobrir quais os órgãos emissores de cada documentação, a falta de padrão nos valores e formas de solicitações. Imagine, então, como deve ser o trabalho quando a gestão patrimonial é demandada em larga escala.

Como ganhar assertividade na gestão patrimonial?

A análise de matrículas é uma tarefa que deve ser realizada de forma minuciosa pelo colaborador. Por outro lado, é um trabalho moroso, que exige extrema atenção e, quando realizado em larga escala por pessoas, é suscetível a erros e riscos de fraudes, além de desviar o foco para atividades não estratégicas.  

Conforme aponta a coordenadora de formalística do produto do Sicredi, Maria Isabel Abe Lopes, as análises manuais são extremamente complicadas e custosas para o decorrer das operações que dependem de documentos:

“Recebíamos uma matrícula de imóvel com mais de 20 páginas, onde já havia vários compradores, vendedores que passaram por processos de herança, de inventário… Então, os analistas precisavam verificar se existia algum gravame, alguma pendência ou área não averbada.”

Mas a realidade é que a transformação digital já chegou e a análise de matrículas de imóvel pode ser realizada de forma muito mais assertiva, eficaz e sem riscos.

A R.E.A. (Real Estate Analysis) foi desenvolvida pelo laboratório de Inteligência Artificial da Docket com o objetivo de colaborar com o time jurídico de grandes empresas, dando mais produtividade ao pessoal que antes ficava só nas análises, permitindo o foco no core business da empresa e confiança no processo.

Com mais de 95% de confiabilidade, a R.E.A. realiza a pré-análise das matrículas em menos de um minuto, extraindo informações importantes em relatórios automatizados, que ficam disponíveis na plataforma do Shopping de Documentos, junto a toda a infraestrutura para operações que dependem de documentos, de ponta a ponta.

De acordo com Lopes, o Shopping de Documentos permitiu à empresa otimizar seus resultados e melhorar o índice de satisfação dos clientes: “A Docket veio para somar nos nossos processos de contemplação de imóveis… é um misto de agilidade de uma startup com a responsabilidade de uma empresa tradicional.”

Assista ao vídeo abaixo e descubra como a tecnologia da Docket transformou a jornada operacional do Sicredi.

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Sobre a Docket

Somos uma startup que realiza a busca, gestão e pré-análise de documentos e certidões. Com tecnologia avançada e inovadora, otimizamos os processos jurídicos de empresas de vários segmentos. Atuamos como facilitadores para nossos clientes, pois reduzimos o custo e o prazo com demandas de documentação de todo o Brasil.

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