Passo a passo para iniciar uma obra de construção civil sem erros

29/09/2021
Leitura em: 12 minutos
A imagem mostra dois homens que trabalham com construção civil apontando para uma máquina da obra.
Aprenda a levantar uma obra de construção civil sem perder tempo e dinheiro | Construção | Docket

Saiba quais são os documentos necessários para iniciar uma construção civil antes mesmo de ir para o canteiro de obras e evitar multas e processos fiscais.

Como sabemos, é imprescindível entender qual  a documentação essencial para iniciar uma obra da construção civil, pois ela garante que o projeto seja executado de acordo com as normas, bem como dentro das legislações e padrões exigidos pelos órgãos públicos e privados.

Além disso, é necessário ficar por dentro de como dar o primeiro passo para começar a construir. Do mesmo modo, é importante saber o que é due diligence e para que serve.

Para te auxiliar nesse processo, preparamos um conteúdo completo com um checklist para que não cometa erros com a documentação da sua obra. Confira!

Afinal, qual o primeiro passo para iniciar uma obra na construção civil?

Antes de tudo, é preciso estar ciente que uma obra de construção civil começa muito antes da compra dos materiais de construção.

Ou seja, é preciso percorrer várias etapas até chegar ao canteiro de obras. Desse modo, é essencial elaborar um planejamento bem detalhado em relação à documentação, como as normas, permissão dos órgãos públicos e relatórios atualizados.

Ainda assim, os documentos obrigatórios podem variar dependendo do tipo de imóvel e o local em que ele será construído. Então somente após conseguir todos eles é que será seguro começar a construção civil. Caso contrário a sua obra estará sujeita a multas pesadas, interdições ou até mesmo demolição. 

Por isso, para ser possível levantar uma obra de construção civil sem desperdiçar tempo e dinheiro, preparamos um checklist com os principais documentos que você deve ter em mãos antes de entrar no canteiro de obras.

Documentos necessários para iniciar uma obra de construção civil

Atualmente, cada cidade tem exigências diferentes para legalizar um imóvel, então é bom ficar atento a isso.

Porém, existem os processos comuns solicitados em qualquer obra de construção civil, por exemplo o alvará de construção, a licença de instalação, certidão do habite-se, licença de habitação, entre outros. 

  1. Requerimento
  2. Título de propriedade
  3. Certidão de cadeia sucessória
  4. Certidões negativas de ônus e ações reais
  5. Alvará de licença para construção civil
  6. Projeto arquitetônico
  7. ART ou RRT 
  8. NBR 12.721
  9. Alvará do Corpo de Bombeiros
  10. PPRA e PCMSO
  11. Certidão negativa de registro de imóveis
  12. Certificado de regularidade fiscal
  13. Certidão de tributos imobiliários

Confira abaixo quais as características dos principais documentos necessários para iniciar uma obra de construção civil.

1. Requerimento para construção civil

De antemão, o primeiro documento do passo a passo para iniciar uma obra de construção civil é o requerimento, o pedido para que seja realizada a obra projetada.

Nele devem constar a qualificação dos requerentes e proprietários, sejam pessoas físicas ou jurídicas. 

2. Título de propriedade

Esse documento é o título de transmissão da propriedade do imóvel ao atual proprietário.

Nesse sentido, ele pode ser uma escritura pública de compra e venda, uma permuta ou contrato de promessa de compra e venda, segundo o Art. 32, alínea a, da Lei 4561/94.

3. Certidão de cadeia sucessória

Hoje, cada cidade pode estipular um prazo para a certidão de cadeia sucessória. Pode ser que ela seja completa ou apenas de um período, como a certidão quinzenária, vintenária ou trintenária.

Desse modo, nela são apresentados todos os títulos aquisitivos/declaratórios que ensejaram os registros da propriedade nos últimos anos de busca. 

4. Certidões negativas de ônus e ações reais

As certidões de ônus e ações mostram a existência ou não de ônus reais, como hipoteca, usufruto, alienação fiduciária, entre outras; cláusulas de impenhorabilidade, incomunicabilidade etc.; ou gravames como penhoras, restrições administrativas, ausência de quitação e outras. 

5. Alvará de licença para construção civil

Primordialmente, o alvará de construção é expedido pela prefeitura da cidade onde se pretende construir. Ou seja, é responsável por atestar a conformidade de uma obra com as leis que estão em vigor.

Portanto, ele é liberado após uma análise completa e aprovação da documentação do imóvel, do projeto de construção civil e da verificação de que a obra será supervisionada por um responsável técnico. 

6. Projeto arquitetônico de construção civil

O projeto arquitetônico é mais um dos documentos obrigatórios para a obra de construção civil.

Ele é basicamente a representação da obra em papel, pois contempla o design do projeto e a funcionalidade de cada espaço. Tudo deve estar de acordo com as normas dos órgãos competentes.

7. ART ou RRT 

A ART (Anotação de Responsabilidade Técnica) é um documento que informa ao CREA (Conselho Regional de Engenharia e Agronomia) quem é o engenheiro responsável pela obra. 

Por outro lado, a RRT (Registro de Responsabilidade Técnica) comprova que projetos, obras ou serviços técnicos na área de Arquitetura e Urbanismo foram desenvolvidos por profissionais devidamente habilitados e registrados no Conselho de Arquitetura e Urbanismo (CAU).

8. NBR 12.721

Esse é um documento obrigatório emitido pelo responsável técnico e deve ser devidamente assinado também pela incorporadora, com firma reconhecida de suas assinaturas.  

Dessa forma, a NBR 12721 é composta pelos seguintes quadros: 

a) Quadro I – Cálculo das Áreas nos pavimentos e das áreas globais; 

b) Quadro II – Cálculo das Áreas das unidades autônomas; 

c)  Quadro III – Avaliação do Custo Global e Unitário da Construção; 

d) Quadro IV A – Avaliação do Custo de Construção de cada Unidade Autônoma e Cálculo do Re-Rateio da Subrogação; 

e) Quadro IV B – Resumo das Áreas Reais para os atos de registro e escrituração; 

f) Quadro IV B.1 – Resumo das áreas reais para os atos de registro e escrituração (casos de casas geminadas ou assobradadas); 

g) Quadro V – Informações Gerais; 

h) Quadro VI – Memorial Descritivo dos Equipamentos; 

i) Quadro VII – Memorial Descritivo dos acabamentos (dependências de uso privativo); 

j) Quadro VIII – Memorial Descritivo dos acabamentos (dependências de uso comum).

9. Alvará do Corpo de Bombeiros

Para que a construção seja realizada em conformidade com o Código de Obras de cada município em relação às instalações elétricas, hidráulicas e sanitárias, é necessário um alvará expedido pelo Corpo de Bombeiros da sua região.

Nesse sentido, para ser emitida, é necessária a realização de uma análise do projeto, bem como verificações de alguns itens, como rotas de fuga, extintores de incêndio, materiais anti chamas, entre outros.

10. PPRA e PCMSO

Esse documento é exigido principalmente para resguardar a saúde e a segurança do trabalho de empregados e empregadores antes mesmo de começar uma obra de construção civil. 

O PPRA (Programa de Prevenção de Riscos Ambientais) é um documento que declara se o canteiro de obras está preparado para avaliar os riscos ambientais existentes. 

O PCMSO (Programa de Controle Médico de Saúde Ocupacional) faz o monitoramento de possíveis riscos à saúde que o ambiente de trabalho pode proporcionar. Assim, exames clínicos são exigidos dos colaboradores para aumentar a segurança e prevenir acidentes.

11. Certidão negativa de registro de imóveis

A certidão negativa de registro de imóveis comprova a inexistência de imóveis na serventia avaliada. Todavia, se o retorno for uma certidão positiva, significa que existem algumas pendências, que são descritas na matrícula do imóvel ou registros em breve relato.

12. Certificado de regularidade fiscal

A certidão de regularidade fiscal de obra de construção civil certifica que o seu negócio está em dia com os pagamentos de contribuições sociais referentes a uma obra inscrita no Cadastro Nacional de Obras (CNO) e regularizada pelo Serviço Eletrônico para Aferição de Obra (Sero).

13. Certidão de tributos imobiliários

A Certidão de Tributos Imobiliários é o documento responsável por emitir, bem como confirmar a autenticidade sobre os dados cadastrais de um imóvel, seja ele positivo ou negativo. A certidão é emitida após a verificação sobre possíveis dívidas imobiliárias junto à prefeitura.

O que precisa para tirar licença na prefeitura?

Antes de tudo, ´para solicitar o alvará de funcionamento junto à prefeitura, são necessários alguns documentos. Eles são:

  • Planta do imóvel;
  • Cópia do IPTU pago;
  • CPF e RG, originais ou cópias, da pessoa responsável pelo negócio;
  • O Setor, Quadra e Lote (SQL) do imóvel;
  • Escritura do Imóvel e contrato de locação se for o caso.

Garantir a documentação completa para começar uma obra da construção civil correta é fundamental para garantir a qualidade dos materiais utilizados, bem como a legalidade, a segurança, além de  evitar possíveis transtornos legais e ambientais | Construção | Docket

O que é o documento de matrícula do imóvel?

O termo “matrícula do imóvel” já foi mencionado algumas vezes anteriormente, mas você sabe o que isso significa? Em outras palavras, a certidão de matrícula é basicamente a certidão de nascimento do imóvel.

Dessa forma, ela que atesta a existência dele e contém todas as informações mais importantes e relevantes que aconteceram no terreno e construção. 

Due Diligence Imobiliária

A due diligence imobiliária é uma investigação detalhada acerca de um imóvel, seus atuais proprietários, anteriores e possíveis compradores.

Por isso, nela são detalhados todos os contratos vigentes, situação financeira, documentos, entre outros. A finalidade é a avaliação holística do risco do negócio.

Uma due diligence bem feita avalia as condições legais do terreno, a presença ou não de algum passivo como área de preservação ambiental, restrições na matrícula do imóvel que podem tornar a compra inviável e se existe alguma dívida envolvendo os proprietários que possam ter o bem como garantia. 

Facilite seus processos na construção civil com o Shopping de Documentos

Antes de mais nada, para começar uma obra de construção civil exige vários documentos antes mesmo de chegar ao canteiro de obras.

Então, para tornar esse processo mais ágil, você pode contar com a plataforma Shopping de Documentos da Docket.

Como resultado, desenvolvemos soluções que agilizam operações, ajudando a reduzir custos de forma inteligente. 

Sobre a Docket

A Docket é uma empresa que oferece infraestrutura e tecnologia para otimizar as operações que dependem de documentos de ponta a ponta para as empresas em todo Brasil.

Shopping de Documentos, por exemplo, digitaliza e centraliza processos com documentos em um único lugar, diminuindo custos e reduzindo o tempo das operações em 80%.

Já  a ferramenta de Alvarás e Licenças, oferece ganhos operacionais para a gestão rápida e eficiente de documentos regulatórios, acabando de vez com problemas de perda de prazos.

Por fim, a R.E.A  (Real Estate Analysis) faz a leitura e pré-análise de matrículas de imóvel em menos de 1 minuto, identificando a presença ou não de gravames.

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