Imóvel rural: tudo que você precisa saber

04/02/2022
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Imóvel rural: tudo que você precisa saber

TL;DR: Você sabia que existe mais de uma categoria de imóvel rural? Independentemente do tipo, a compra de imóveis no Brasil requer uma série de cuidados, principalmente na análise de documentos e certidões, antes de fechar o negócio. 

Por isso, para ter segurança jurídica na aquisição de um imóvel rural, entenda, nesse conteúdo, qual a documentação necessária para a compra segura em uma legislação que envolve uma série de peculiaridades.

Qual a diferença entre imóvel rural e imóvel urbano?

Pode parecer simples a diferença, em que o imóvel rural se localiza longe da cidade e o imóvel urbano fica nos grandes centros. Mas não é bem assim! A diferença entre os dois é estabelecida pela destinação do local. 

Os imóveis urbanos são considerados benfeitorias. Por isso, eles são construções destinadas a alguma função social, como moradia. Já os imóveis rurais são propriedades classificadas para utilização das terras. Dessa forma, é possível que existam imóveis urbanos localizados em zonas rurais, como postos de gasolina e escolas, já que são edificações para serviço e não para o agronegócio.

A definição oficial de imóvel rural, segundo o artigo 4º da Lei de Desapropriação Rural nº 8.629 de 25 de fevereiro de 1993, é: “prédio rústico de área contínua, qualquer que seja a sua localização, que se destine ou possa vir a se destinar à exploração agrícola, pecuária, extrativa vegetal, florestal ou agro-industrial”.

É importante entender bem a diferença entre imóvel rural e imóvel urbano porque isso influencia no processo de compra. Qualquer movimentação deve acontecer por meio de escritura de compra e venda lavrada pelo Tabelião de Notas e Títulos. Ou seja, a propriedade deve ser regularizada e constar no Registro de Imóveis da cidade em questão. 

Para a transmissão da propriedade, é necessário o recolhimento do Imposto de Transmissão de Bens (ITBI), recolhido de acordo com as normas municipais. O financiamento imobiliário também difere para os dois imóveis, variando até mesmo a taxa de juros do negócio. Para o imóvel urbano, é feita uma análise pela instituição financeira dos dados de consumo como critério para aprovação do valor.

Já para financiar um imóvel rural a operação é um pouco mais complicada. O contratante não pode ter bens para dar como garantia, outro financiamento semelhante e, em alguns casos, nem propriedades urbanas ou rurais no mesmo município da compra do imóvel. Ainda, existem instituições financeiras que concedem financiamento apenas para quem exerce atividades rurais que se encaixam no Programa Nacional de Habitação Rural.

Classificação de um imóvel rural

Existem quatro categorias de classificação para um imóvel rural. Veja quais são elas e mais detalhes sobre cada uma.

Pequena propriedade

Possui uma área de até 4 módulos fiscais, respeitada a fração mínima de parcelamento. O módulo fiscal é uma unidade de medida agrária adotada no Brasil desde 1979. É a área mínima que uma propriedade necessita para realizar uma exploração que seja viável economicamente. O padrão é definido conforme o município, mas, em média, varia de cinco a mais de 100 hectares.

Média propriedade

Tem uma área superior a quatro módulos fiscais, mas não superior a quinze módulos fiscais.

Propriedade familiar

Esse imóvel rural é diretamente explorado pelo agricultor e sua família para garantir sua subsistência e o progresso econômico e social. A área máxima é definida por cada região, assim como também a exploração. 

Latifúndio

Esse imóvel rural supera 600 vezes a área média de imóveis rurais em sua respectiva zona, na dimensão de sua área agricultável.

Documentação para processo de compra de imóvel rural 

Prepare-se para anotar a lista de toda a documentação necessária para a aquisição de um imóvel rural, tanto de quem está comprando quanto de quem está vendendo, além das certidões obrigatórias do imóvel.

Documentos do comprador do imóvel rural

  • CPF e RG original e cópia autenticada, caso seja necessário arquivar;
  • Certidão de Casamento ou Certidão de Nascimento caso solteiro, original e cópia autenticada;
  • Cópias dos três últimos comprovantes de renda;

Caso seja empresário: 

  • Certidão de quitação de impostos (federais, estaduais e municipais), ambientais e trabalhistas;
  • Certidões negativas de ações cíveis da Justiça Federal, executivos fiscais, protesto de títulos, interdição, tutela e curatela, débitos previdenciários (CND/INSS) e de dívida ativa da União.

Caso seja casado:

  • O cônjuge deve apresentar estes mesmos documentos para dar andamento a compra, e as certidões de Comunhão Parcial de Bens na vigência da Lei, Comunhão Universal de Bens antes da vigência da Lei, Comunhão Universal de Bens na vigência da Lei, e os pactos de Separação Obrigatória de Bens e Separação Total de Bens.

Documentos do vendedor do imóvel rural

Para pessoa física:

  • CPF e RG original e cópia autenticada, caso seja necessário arquivar;
  • Certidão de Casamento ou Certidão de Nascimento caso solteiro, original e cópia autenticada;
  • Comprovante de residência;
  • Consulta completa no SPC e SERASA;
  • Certidão Negativa dos Cartórios de Protestos pelo período mínimo de 10 anos;
  • Certidão Negativa de Execuções Fiscais Estadual e Municipal;
  • Certidão Negativa de Quitação de Tributos Federais, expedida pela Receita Federal do Brasil – RFB;
  • Certidão de Distribuidores Forenses Estaduais Cíveis;
  • Certidão de Distribuidores Forenses Estaduais Criminais;
  • Certidão Negativa da Justiça Federal;
  • Certidão Negativa do Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária (INCRA) ou do Instituto de Terras de Mato Grosso (INTERMAT);
  • Certidão Negativa de Ações Trabalhistas/dos feitos do Tribunal Regional do Trabalho (TRT);
  • Certidão Negativa de Débito com o Instituto Nacional do Seguro Social (INSS);
  • Certidão Negativa de Interdição, Tutela e Curatela.

Para pessoa jurídica, incluir:

  • Certidão de Breve Relato de Títulos e Documentos, incluindo a ata da reunião de sócios que autorizou a venda dos bens objeto do contrato.
  • Cópia autenticada da Certidão Simplificada da Junta Comercial atualizada que certifique os atos arquivados;
  • Certidão Negativa de Débitos Relativos aos Tributos Federais e à Dívida Ativa da União, expedida pela Procuradoria-Geral da Fazenda Nacional / Secretaria da Receita Federal do Brasil – RFB
  • Certidão negativa de débitos estaduais, obtida na Secretaria de Estado da Fazenda (Sefaz);
  • Certidão Negativa dos Distribuidores Forenses Cíveis, Família, Criminais, Executivos Fiscais Municipais e Estaduais;
  • Certidão Negativa da Justiça Federal da comarca de localização do imóvel e da sede social da compromitente vendedora;
  • Certidão Negativa dos Cartórios de Protestos de Letras e Títulos da comarca de situação do imóvel e da sede social da compromitente vendedora;
  • Certidão Negativa dos feitos de 1ª Instância do TRT (Tribunal Regional do Trabalho) da comarca de situação do imóvel e da sede social da compromitente vendedora;
  • Declaração original de inexistência de ações administrativas ou judiciais em que sejam partes a compromitente vendedora e/ou seus representantes legais;
  • Apresentar CNPJ da pessoa jurídica.

Documentos do imóvel rural

  • Escritura Definitiva de Compra e Venda do Imóvel Rural ou outro título aquisitivo/de propriedade pelo qual a compromitente vendedora adquiriu o imóvel rural (sentença, formal de partilha, contrato de compromisso de compra e venda, escritura pública);
  • Certidão Original Válida e Atualizada de toda a Cadeia Dominial do Imóvel Rural até sua origem mais remota;
  • Certidão de regularidade fundiária emitida pelo órgão fundiário competente (INCRA ou INTERMAT), relativa ao imóvel objeto do contrato;
  • Certidão de Matrícula Atualizada contendo a Certidão de Inteiro Teor e Ônus Reais e também Gravames, Alienações, Ações Judiciais Reais e Reipersecutórias, original, atualizada e válida;
  • Certificado de Cadastro de Imóvel Rural – CCRI, devidamente quitado e atualizado – expedido pelo INCRA;
  • Declaração original de Inexistência de Ações Administrativas ou Judiciais;
  • Certificado de Regularidade Ambiental e Certidão Negativa de Débitos (CND), emitidas pelo IBAMA e pela Secretaria de Meio Ambiente do Estado, relativas à situação ambiental do imóvel.
  • Certidão de licenciamento ambiental junto ao Serviço Florestal Brasileiro (SFB);
  • Certidão do Imposto Territorial Rural – ITR, expedido pela Receita Federal do Brasil – RFB, o qual mostra se o imóvel tem dívidas em relação à esse imposto;
  • Licença de Instalação e Licença de Operação para as áreas cultiváveis, expedidas pelo IBAMA e pela Secretaria de Meio Ambiente do Estado.
  • Cópia autenticada da Certificação do Georreferenciamento da área junto ao Incra, acompanhada de mapas e memoriais descritivos;
  • Comprovante de recolhimento do Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) ou Imposto de Transmissão Causa Mortis ou Doação (ITCMD);

4 dicas indispensáveis antes de comprar um imóvel rural

Agora que você já anotou toda a documentação necessária para ter segurança na operação de compra e venda de imóvel rural, tenha essas quatro dicas em mente!

1. Verifique a matrícula do imóvel

Todos esses documentos são importantes, mas é na matrícula do imóvel que você vai descobrir o “histórico” do bem, seus antigos e atuais proprietários e quaisquer gravames existentes, como hipoteca e alienação fiduciária. 

2. Observe a Fração Mínima de Parcelamento

A fração mínima de parcelamento é a menor área que um imóvel rural pode ser parcelado em determinada região. Vendas de frações menores não podem ser efetivadas no Tabelionato de Notas, pelo fato de o negócio estar desrespeitando a fração mínima de parcelamento, que está prevista nos art. 65 da Lei Federal 4.504/1964 (Estatuto da Terra) e art. 8º da Lei Federal 5.868/1972.

3. Fique atento ao georreferenciamento

O georreferenciamento é um procedimento que define a forma, a dimensão e a localização de um imóvel rural por meio de levantamento topográfico que toma as coordenadas geográficas da propriedade, conhecidas em um sistema de referência.

Ele deve ser realizado por um engenheiro especialista em topografia rural e é obrigatório. Por isso, é importante observar se o imóvel que você pretende comprar ou vender já foi georreferenciado. O prazo máximo para o procedimento foi estabelecido originalmente pelo Decreto 4.449/2002.

4. Examine a questão ambiental

Uma das questões mais relevantes quando se fala em imóvel rural é verificar as questões ambientais que o envolvem. Para isso, existem três documentos importantes para ficar atento. 

O primeiro é o Cadastro Ambiental Rural (CAR), um registro público eletrônico obrigatório para todos os imóveis rurais. Ele integra as informações ambientais referentes à situação das áreas de preservação permanente, das áreas de reserva legal, das florestas e dos remanescentes de vegetação nativa, de uso restrito e consolidadas das propriedades e posses rurais do país.

As áreas de preservação permanente, ou APPs, são indicadas pelo art. 4º e seguintes do Código Florestal e são extremamente relevantes. O comprador do imóvel rural deve observar se no imóvel que pretende adquirir existe área de preservação permanente e, principalmente, se existem construções ilegais nessas áreas.

Por fim, é importante verificar se o proprietário daquele imóvel possui autuações ambientais nos órgãos ambientais competentes, como o IBAMA, o órgão ambiental federal e o órgão ambiental municipal. Caso existam multas, é necessário constar o acordo de pagamento no contrato.

Portanto, antes de comprar ou vender um imóvel rural é preciso estar atento aos trâmites do processo para que nenhum envolvido seja prejudicado. Se você gostou deste conteúdo e quer saber mais sobre investimentos no agronegócio, conheça 4 modalidades diferentes de investimento além do imóvel rural!

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