Checklist de due diligence imobiliária 2023

Entenda, neste conteúdo, o que é a diligência prévia, a importância da due diligence imobiliária e quais os documentos necessários para uma análise completa.   

• O que é due diligence? 
• Importância da due diligence imobiliária 
• Documentação para due diligence imobiliária 
• Dificuldades de implementar um sistema de due diligence eficiente 
• Como a tecnologia pode auxiliar os processos de due diligence 

Quais os documentos necessários para uma due diligence Imobiliária em 2023?

O processo de due diligence consiste na busca completa de informações sobre uma empresa ou pessoa a fim de entender sua situação atual para validar as possibilidades de se fazer uma boa fusão ou negociação.

Essa investigação, geralmente, é realizada na fase pré-contratual, em que se analisa todos os aspectos envolvidos na negociação, verificando a oportunidade de negócio.

O que é due diligence?  

Due diligence ou diligência prévia é o método de análise detalhada acerca da empresa, seus sócios, parceiros, fornecedores, clientes, contratos, situação financeira, passivos fiscais, trabalhistas e cíveis com o objetivo de assegurar transações, aquisições e fixar um preço final de operações. 

Inicialmente, a expressão era utilizada para nomear trabalhos complexos empresariais que eram realizados em conjunto com profissionais da área jurídica, financeira e contábil. Contudo, com o passar do tempo, a operação de diligência se estendeu para outras áreas, como transações de imóveis e até contratação de c-levels em empresas. 

Desta forma, a due diligence pode ser aplicada em todas as zonas de riscos inerentes à diversos âmbitos da empresa:

• Jurídica;
• Financeira;
• Previdenciária;
• Trabalhista;
• Imobiliários;
• Fiscal-contábil

Importância da due diligence imobiliária

A due diligence é uma avaliação minuciosa de diferentes aspectos de uma corporação, com a finalidade de identificar fatores de riscos e gerar oportunidades de negócios, como transações, fusões, abertura de capital, compra e venda de bens. 

Assim, a execução da due diligence imobiliária traz segurança tanto para o vendedor quanto para o comprador com a obtenção dos documentos de todos os envolvidos na operação e as informações do estado, físico e jurídico, em que o imóvel se encontra. Ou seja, a verificação é uma forma de garantir, por exemplo, que processos e dívidas do dono do imóvel não vão prejudicar o empreendimento e ocasionar até perda do bem. 

Essa análise dá uma visão ampla sobre o imóvel negociado, estabelecendo mecanismos que garantam a segurança, prevenção de fraudes e equilíbrio entre preços e riscos.

No setor imobiliário, a due diligence inclui uma análise profunda de toda a documentação referente a um determinado imóvel, desde a investigação de processos judiciais e administrativos, se estendendo a todo o período de existência daquele bem.

Ou seja, é um procedimento necessário para evitar problemas futuros sobre compra ou venda de imóveis, e que beneficia a todos os envolvidos na negociação, inclusive o corretor, que é obrigado por lei a prestar todas as informações sobre o negócio ao cliente.

De acordo com a redação dada pela Lei nº 12.236, de 2010: “Sob pena de responder por perdas e danos, o corretor prestará ao cliente todos os esclarecimentos acerca da segurança ou do risco do negócio, das alterações de valores e de outros fatores que possam influir nos resultados da incumbência.”

Documentação para due diligence imobiliária

Fazer a due diligence imobiliária é importante para garantir segurança e transparência da transação. Assim, uma série de documentos e certidões são solicitados para a realização da due diligence imobiliária 2023, que abrange as diferentes partes envolvidas na negociação: documentos do imóvel, documentos do vendedor e documentos técnicos.

Esse processo costuma ser realizado por advogados ou corretores de imóveis com experiência em direito imobiliário, mas, em casos menos complexos, o próprio interessado pode conferir os documentos e validá-los. Confira o checklist:

Documentos do Imóvel

• Certidão de Matrícula, expedida pelo Cartório de Registro de Imóveis;
• Cópia do Título de Propriedade do Imóvel, que pode ser: Formal de partilha, escritura pública, sentença, contrato de compromisso de compra e venda;
• Certidão de Ônus Reais do imóvel;
• Carnês de IPTU;
• Guias de ITBI pagas;
• Certidão Negativa de Tributos Municipais e Federais;
• Certidão do cadastro de contribuintes do imóvel atualizada com seu respectivo histórico;
• Comprovantes de pagamento de contas de água, luz, telefone e gás;
• Declaração da prefeitura afirmando que o imóvel não está em local objeto de desapropriação, tombamento ou nas proximidades de imóveis tombados;
• Certidão de regularidade ambiental;
• Certidões de Regularidade, no caso de imóveis especiais (tombados ou objetos de enfiteuse): Certidão Autorizativa de Transferência de Ocupação e Certidão de Situação de Ocupação.

Documentos Técnicos

• Convenção de condomínio e seu respectivo regulamento interno, quando for o caso;
• Cópia do registro de incorporação;
• Planta da unidade ou da casa;
• Habite-se (Auto de Conclusão de Obra);
• Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros;
• Alvarás e projetos aprovados pela Prefeitura;
• Projetos: hidráulicos, elétricos, estruturais;
• Levantamento Planialtimétrico, Certidão de Licenciamento Ambiental, no caso de grandes terrenos ou áreas rurais;
• Memorial descritivo;
• Se a obra for executada por engenheiro: Anotação de Responsabilidade Técnica;
• Se a obra for executada por arquiteto: Registro de Responsabilidade Técnica;
• Certidão Negativa do Imposto Sobre Serviço (ISS), que faz referência ao município;
• Certidão Negativa do Instituto Nacional do Seguro Social (INSS), correspondente ao governo federal.

Documentos do vendedor, cônjuge (se houver) e de todos os proprietários anteriores no período mínimo de 15 anos:

• Documentos pessoais (RG e CPF);
• Comprovante de residência;
• Declaração de participações societárias, se for o caso; 
• Consulta completa no SPC;
• Consulta completa no SERASA;
• Certidão Negativa de Protesto de Títulos pelo período de pelo menos 10 anos;
• Certidão Negativa de Tributos Federais, FGTS e estaduais;
• Certidões de ações na Justiça Estadual Cível, Criminal, na Justiça Federal e na Justiça do Trabalho;
• Certidão Negativa de Débitos;
• Contrato Social atualizado, caso o vendedor seja pessoa jurídica, bem como CPF e RG dos representantes legais, ata de autorização da venda do imóvel, certidão de regularidade da empresa na Junta Comercial do Estado e na Receita Federal.

Para a due diligence, cada documento é imprescindível e representa uma possibilidade de negociação sem riscos, arrependimentos e, até mesmo, reduzir impasses e estimular a operação.

Dificuldades de implementar um sistema de due diligence eficiente

São inúmeras as dificuldades e os obstáculos que podem aparecer no decorrer dos processos de due diligence. O principal deles é a obtenção de toda a documentação exigida em tempo hábil.

Afinal, as certidões possuem prazo de vencimento e sem todos os documentos necessários no prazo de validade, é inviável finalizar a transação. 

As incorporadoras, por exemplo, realizam vários processos de due diligence com a necessidade de obtenção de muitos documentos.

Para solicitar e emitir todas essas informações, o time interno precisa abrir mão das ações estratégicas e que estão associadas ao core business para investir nesta busca. Ao realizar esse processo, alguns problemas podem surgir, como:  

• Documentação fora do padrão exigido;
• Atrasos nos prazos de entrega;
• Falta de informação;
• Documentação e processos descentralizados;
• Riscos de perda de dados. 

Ou seja, diversas questões geram a imprevisibilidade orçamentária e desviam a equipe do foco principal da empresa. Entretanto, com a tecnologia certa, é possível trabalhar com inúmeros documentos de uma forma integrada e eficaz.

Como a tecnologia pode auxiliar os processos de due diligence

A Docket é uma legaltech que oferece infraestrutura e tecnologia para otimizar as operações que dependem de documentos de ponta a ponta para as empresas em todo Brasil.

Por meio de um software — o Shopping de Documentos —, é possível gerir toda a documentação, que auxilia desde a due dilligence da aquisição do terreno até a venda do imóvel, passando por regularização fiscal (CNDs), Certidão de Distribuição (Cíveis e Fiscais), matrícula dos imóveis, escritura, IPTU, CNDs, Certidões de Distribuição, entre outros documentos. 

Com um fluxo simples e automação de várias operações, é possível centralizar os processos, desde a fase da solicitação até a análise dos ônus.

Uma das funcionalidades que ajudam nessa análise é a inteligência artificial Real Estate Analysis (R.E.A.), que realiza a pré-análise das matrículas de imóveis de forma rápida, segura e eficiente, diminuindo o trabalho da equipe de backoffice. 

Além disso, a ferramenta de Alvarás e Licenças, oferece ganhos operacionais para a gestão rápida e eficiente de documentos regulatórios, acabando de vez com problemas de perda de prazos.