Sete passos para o Memorial de Incorporação Imobiliária

08/07/2021
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O Memorial de Incorporação Imobiliária reúne uma série de documentos que comprovam que a incorporadora ou construtora não possui débitos ou pendências com a União, Estado ou Município. 

Dessa forma, o principal objetivo do Memorial de Incorporação Imobiliária é evitar fraudes e dar garantias ao comprador que está adquirindo um imóvel na planta. Portanto, perante a lei, a construtora é obrigada a fornecer o Memorial de Incorporação, que deve ser registrado no cartório de imóveis da região da construção.

Uma vez que o Memorial de Incorporação Imobiliária é registrado, a pessoa que está comprando o imóvel tem garantias legais de que a propriedade será construída sistematicamente conforme as descrições que constam em sua matrícula. Porém, para que o registro seja feito, vários documentos devem ser apresentados. 

Checklist de documentos para o registro de Incorporação Imobiliária

  • Requerimento: documento que dever ser assinado pelo representante legal da empresa e ter a firma reconhecida;
  • Contrato Social (ou cópia reprográfica autenticada): documento que deve estar registrado (na junta comercial, registro civil das pessoas jurídicas ou outro órgão competente), juntamente com a certidão simplificada;
  • Memorial de Incorporação: que deve constar a qualificação completa do incorporador e do proprietário; descrição do imóvel conforme consta no registro imobiliário, indicando sua origem; a caracterização do prédio e das unidades autônomas, com suas respectivas áreas, fração ideal, compartimentos, entre outros. É importante destacar que o registro do memorial de incorporação deve ser feito no cartório de registro de imóveis;
  • Título de Propriedade do Terreno (Escritura): documento registrado que tem como objetivo informar quem é o dono de fato do imóvel;
  • Certidões Negativas de Débitos (CNDs): documentos referentes à empresa proprietária e dos sócios, que têm como objetivo a comprovação da não existência de débitos junto aos órgãos públicos competentes. Devem ser apresentadas as certidões:
    a) de tributos federais e dívida ativa da União;
    b) relativa à justiça do trabalho;
    c) da justiça federal (cível e criminal);
    d) de tributos estaduais;
    e) da justiça comum estadual (cível e criminal);
    f) de débitos municipais específica do imóvel;
    g) débitos para com a fazenda municipal (da empresa e sócios);
    h) cnd do inss ­de débitos relativos às contribuições previdenciárias e às de terceiros;
    i) de protesto de títulos (1ª e 2ª zona).
  • Certidões do Registro do Imóvel:
    a) matrícula de imóvel atualizada com ônus reais e ações reipersecutórias;
    b) histórico vintenário dos títulos de propriedade do imóvel;
  • Projeto Arquitetônico de Construção: que deve estar aprovado pelas autoridades competentes e assinado pelo profissional responsável, juntamente com o proprietário;
  • Declaração das Frações Ideais de Terreno: documento no qual constam as unidades autônomas que a elas corresponderão;
  • Certidão de Instrumento Público de Mandato: é necessária quando o incorporador não for o proprietário do imóvel. Sendo assim, é por meio dela que o proprietário outorga ao incorporador poderes para a alienação de frações do terreno;
  • Minuta da Futura Convenção de Condomínio: declaração na qual é definida a parcela do preço do condomínio;
  • Declaração Expressa: documento que deve ter firma reconhecida e informar se o empreendimento está ou não sujeito ao prazo de carência de 180 dias;
  • Atestado de Idoneidade Financeira: documento que deve ter firma reconhecida e ser fornecido por um estabelecimento de crédito que opere no país há mais de cinco anos, afirmando a idoneidade do incorporador;
  • Declaração de Vagas de Garagem: acompanhada de plantas elucidativas, sobre o número de veículos que a garagem comporta e os locais destinados à guarda dos mesmos, mencionando se as vagas de estacionamento estão ou não vinculados aos apartamentos;
  • Anotação de Responsabilidade Técnica (ART): documento que aponta os responsáveis técnicos de todo o projeto;
  • Alvará de Construção: documento emitido pela prefeitura que confirma a legalidade da obra.

Quais são as grandes dificuldades no Memorial de Incorporação Imobiliária? 

O Memorial de Incorporação Imobiliária como um todo é uma operação na qual é preciso ter muita atenção no que diz respeito a prazos. Isso porque o cartório tem até 30 dias para realizar o registro do memorial. Porém, caso alguma pendência seja identificada, deve ser feito um novo pedido de registro e são mais 30 dias pela frente.

Além disso, algo para se ter em mente, é que o prazo de validade do Memorial de Incorporação é de 180 dias. Ou seja, sua vida útil é muito curta, portanto deve ser acompanhado com frequência para garantir que esteja sempre atualizado. 

Sete passos para otimizar o Memorial de Incorporação Imobiliária

O Memorial de Incorporação Imobiliária pode ser interpretado como uma medida de segurança extremamente útil no processo de compra e venda de um imóvel. Contudo, para que seja estruturado por construtoras e incorporadoras, é necessário reunir um grande volume de documentos.

A Docket investe em tecnologia de ponta e infraestrutura para que grandes corporações otimizem o tempo investido na gestão de documentos e tenham todo o suporte de um ambiente digital para amenizar as cargas de suas tarefas diárias. 

Diante desse cenário, a Docket desenvolveu o Shopping de Documentos. Trata-se de uma plataforma 100% digital que além de centralizar toda a gestão de dados e operações, oferece um dashboard para geração de relatórios completos. Dessa forma, sua empresa tem uma visão geral do fluxo de documentos na plataforma e acesso a diversas funcionalidades. 

Sabendo disso, separamos as sete principais funcionalidades do Shopping de Documentos que estão otimizando o Memorial de Incorporação Imobiliária. Confira a seguir! 

1- Recorrência

Muitos documentos que fazem parte do memorial de incorporação da obra têm prazo de validade e precisam ser atualizados. Com a funcionalidade “Recorrência” ativada, é possível solicitá-los novamente de maneira automática, simplificando os pedidos de documentos frequentes. 

2- Kits

Cada tipo de operação requer uma lista de documentos específicos para que seja realizada. Com a funcionalidade “Kits”, é possível salvar o modelo de memorial de incorporação, permitindo, assim, uma melhor organização de grandes volumes de documentos e facilitando como fazer o memorial de incorporação, além de garantir a segurança das informações, redução de erros e economia de infraestrutura.

3- Grupos

A funcionalidade “Grupos” permite que sejam criados grupos e que sejam determinados critérios de privacidade e permissionamento. Além disso, garante a segurança das informações e o gerenciamento de custos, que podem ser discriminados por departamentos de uma unidade, ou mesmo por diferentes filiais da empresa.

4- R.E.A. (Real Estate Analysis)

Uma das grandes questões do registro de memorial de incorporação é o tempo investido na leitura da matrícula de imóvel. A R.E.A., inteligência artificial desenvolvida pela Docket, é capaz de realizar a pré-análise das matrículas em menos de um minuto, extraindo informações importantes em relatórios com mais de 95% de confiabilidade.

5- Lista de Pedidos

Lidar com um grande volume de documentos não é uma tarefa fácil. Com a funcionalidade “Lista de Pedidos” é possível monitorar seus pedidos de forma mais eficiente, visualizando na tela informações como status, pendências, vencimentos e gravames. Além disso, com o filtro de busca, o usuário ganha mais assertividade em suas pesquisas.

6- Solicitações

Podem fazer parte do registro de memorial de incorporação vários titulares. Com a funcionalidade “Solicitações” é possível criar conjuntos de documentos para cada titular, pessoa física ou jurídica. Dessa forma fica muito mais fácil organizar e gerenciar suas operações, além disso, os documentos armazenados em nossa plataforma, ficam disponíveis para download sempre que você precisar.

7- Módulo Administrador

O Módulo Administrador garante o controle total no gerenciamento de documentos, operações, contas, centros de custo, usuários e grupos. Essa opção reúne todas as funções que você precisa para organizar suas solicitações, documentos e certidões por tipo de operação ou criar operações personalizadas. Dessa forma, a gestão de documentos fica muito mais fácil e a possibilidade de alguma falta de registro da incorporação imobiliária é bem menor. 

Leve a transformação digital para a sua empresa com a Docket.

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