ITBI: o que é, como funciona e como calcular

22/02/2022
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ITBI: o que é, como funciona e como calcular

TL;DR: Se você está passando pelo processo de compra e venda de imóvel, deve ter ouvido falar no ITBI. O Imposto Sobre Transmissão de Bens (ITBI) é um dos processos obrigatórios para a aquisição de um novo bem, então na hora de uma transação não podem restar dúvidas. 

Neste texto, vamos explicar o que é ITBI, quem deve pagar o imposto, quando pagar, se há possibilidade de desconto ou parcelamento e, por fim, como dar início ao registro do imóvel.

O que é ITBI?

O Imposto Sobre Transmissão de Bens, ou ITBI, é recolhido sempre que há transferência de imóveis entre pessoas vivas. Caso seja por herança ou doação, outro imposto incide sobre a troca, chamado Imposto sobre Transmissão “Causa Mortis” e Doação, ITCMD. Fica a cargo dos estados e municípios a elaboração de leis especificando a alíquota do cálculo do ITBI, assim como outras especificações. 

O artigo 156 da Constituição Federal de 1988 regulamenta o ITBI e o torna com pagamento indispensável para a concretização da transferência para o novo dono. Enquanto o tributo não for pago, a documentação não é liberada.

Como calcular o valor do imposto?

O valor do ITBI é calculado baseado na alíquota do imposto e no valor venal do imóvel, que é estabelecido em cada município, e pode chegar em até 3% sobre o valor base da transação. Resumindo, o valor do ITBI varia de acordo com a cidade do imóvel comprado e é possível consultar essa alíquota no site da prefeitura local.

O valor venal é uma estimativa que o poder público realiza sobre o preço de determinados bens e tem como base o valor do mercado, mas eles não são necessariamente iguais. Cada município estabelece anualmente o valor venal do imóvel para que seja feita a cobrança do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU), com base nos critérios e cálculos previamente determinados. Este valor pode ser conferido no carnê do IPTU.

Exemplo de cálculo de ITBI

Vamos fazer uma simulação simples de um cálculo de ITBI. Considerando um valor venal de R$650 mil e uma cidade com alíquota de 3%, a conta é a seguinte:

ITBI = 650.000 x 3% = 19.500

Ou seja, o valor do ITBI para a realização de uma transferência de um imóvel de R$650 mil nessa cidade fictícia seria de R$19.500. No entanto, é importante se atentar para o fato que esse valor é referente a uma compra de imóvel direta, caso seja um financiamento, o valor do imposto vai variar. 

Documentos necessários para pagamento 

Cada município pode apresentar particularidades no processo de pagamento desse imposto, mas os documentos mais comuns para ITBI são:

  • Guia Informativa Fiscal e de Recolhimento de ITVBI – GIFRI (em três vias), que deve ser preenchida e assinada pelo requerente;
  • Cópia da matrícula do imóvel (atualizada) no Cartório de Registro de Imóveis;
  • A guia modelo do ITBI pode ser acessada online, no portal das finanças do site da Prefeitura ou retirada no local.

Quem precisa pagar o ITBI?

Geralmente quem paga o ITBI é o comprador do imóvel, mas isso não é uma regra. Pode haver uma negociação para que o vendedor pague ou mesmo que exista uma divisão, desde que os termos sejam registrados em contrato.

Cada município estipula um prazo para o pagamento do ITBI. Algumas cidades fazem a cobrança antes mesmo de lavrar a escritura pública, outras após o registro do imóvel. É possível conferir quando pagar o imposto no site da prefeitura.

Parcelamento e desconto no ITBI

Em algumas cidades, é possível parcelar o ITBI em até 12x. Como a regulamentação muda em cada município, é importante verificar essa alternativa com a prefeitura local. Também é possível conseguir desconto no ITBI. Quando o financiamento imobiliário é feito pelo Sistema Financeiro de Habitação (SFH), em programas como Minha Casa Minha Vida e Casa Verde Amarela, o desconto pode chegar a até 50%, de acordo com a Lei 6.941 de 1981.

Para que esse desconto seja concedido, o proprietário deve preencher uma carta em cartório de próprio punho afirmando que aquela é a compra do primeiro imóvel. Além disso, o bem em questão deve ser obrigatoriamente para fins residenciais. 

Próximo passo: o Registro do Imóvel

Após realizar o pagamento do imposto, você deve protocolar o registro do imóvel. Ele é um documento fundamental que formaliza a transferência do bem, sendo assim reconhecida oficialmente a propriedade para o novo dono. 

O registro de imóveis é indispensável e deve ser feito em um Cartório de Registro de Imóveis. Além do comprovante de pagamento do imposto, são necessários uma série de documentos, que variam de acordo com o tipo de propriedade que está sendo comprada. 

Confira o passo a passo completo para Registro de Imóveis aqui!

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