Conheça a tecnologia para leitura de gravame em matrícula de imóvel

A matrícula de imóvel é o documento que descreve todo histórico de um imóvel e gravame. Nesse caso, é o registro no documento que indica um registro vinculado a um contrato ou outra situação. Neste conteúdo, você vai ver:

• O que é matrícula de imóvel;
• Como ler corretamente esse documento;
• O que é gravame imobiliário; 
• Conheça a R.E.A e os seus benefícios para o setor de Real Estate 

Na hora de realizar a compra de um imóvel, para que a negociação ocorra de forma segura, é indispensável uma análise profunda de todos os documentos e o mais importante deles é a matrícula de imóvel. Esse documento identifica um imóvel e conta toda a sua história, desde a construção até a última atualização, além de apontar todos os gravames. 

A matrícula pode ser compreendida como a “certidão de nascimento do imóvel”. Sendo assim, ela elenca todas as informações, trazendo endereço completo, assim como mudanças de nome ou numeração da rua.

Além disso, o documento traz o tamanho do imóvel, tanto do terreno quanto da área construída, bem como as mudanças nessa área ao longo do tempo e histórico de todos os proprietários demonstrando quem o comprou, quem o vendeu, quem o tomou em garantia e assim por diante. Outra informação de extrema importância que consta na matrícula são os gravames.

Como ler corretamente uma matrícula de imóvel? 

Em operações de compra e venda de imóveis, a leitura correta da matrícula é fundamental. Contudo, não é incomum que, em um primeiro contato, esse documento assuste por causa da quantidade de informações e quantidade de páginas que pode ter. 

A leitura correta da matrícula impacta diretamente na qualidade da análise e, consequentemente, no sucesso daquela operação. Assim, para ler corretamente o documento, é preciso ir por partes, compreendendo o que cada dado representa.  

No cabeçalho, a primeira informação apresentada informa em qual Cartório de Registro de Imóveis a matrícula está registrada. Saber o cartório é importante, pois é neste local que sempre que for preciso, é possível emitir uma segunda via atualizada, que é chamada de certidão de inteiro teor. 

Logo após essa informação, consta na matrícula a data de nascimento do imóvel. Ou seja, o dia que a matrícula foi feita, registrando sua abertura e o seu número, que individualiza o imóvel,  tornando-o único. Se o imóvel fosse uma pessoa, este número seria o seu nome.

Em seguida, é possível encontrar as características físicas do imóvel, descrevendo sua localização, extensão, divisões, além da menção dos primeiros proprietários. Nessa área também se encontra o termo título aquisitivo. Ele nada mais é do que o número da matrícula anterior que deu origem a essa matrícula. 

Depois das informações iniciais que se referem à criação e identificação do imóvel, na parte seguinte surgem atos subsequentes, dispostos em ordem numérica e identificados com a letra R, de registro ou AV de averbação. A diferença entre cada tipo de ato está classificada na Lei de Registros Públicos (Lei. 6.015/73).

De maneira geral, a averbação compreende todas as alterações do imóvel ou das pessoas que constam no registro podem sofrer, como nome da rua, construção ou demolição, penhoras, mudança do estado civil dos proprietários, entre outros. Já o registro, cria, institui, declara e transfere os direitos reais sobre o imóvel, a fim de constar na matrícula a transmissão de propriedade.

Agora, com todas essas informações compreendidas, fica mais fácil entender o documento antes de realizar uma transferência, dando mais segurança para a operação, evitando qualquer prejuízo. 

O que é um gravame? 

Gravame pode ser entendido como um registro lançado sobre um bem para informar que ele está atrelado a algum tipo de contrato, como o de financiamento, servindo como uma garantia. 

Quando fazemos uma operação de crédito em um banco, por exemplo, podemos deixar um imóvel como garantia. Isso significa que aquele imóvel poderá se tornar propriedade do banco caso aquela dívida não seja paga. Dessa forma, sempre que deixamos um imóvel como garantia, isso fica registrado na sua matrícula.

Existem alguns tipos de gravame principais:

Alienação Fiduciária

Muito usada em financiamentos imobiliários, a alienação é o processo pelo qual a propriedade do imóvel financiado passa para a instituição que emprestou aquele dinheiro até que o financiamento seja quitado. A pessoa que comprou aquele imóvel pode morar lá normalmente, mas precisará da autorização do banco caso queira alugar ou vender aquele imóvel.

Hipoteca

Apesar de serem usadas para operações semelhantes, a hipoteca, diferente da alienação, não prevê a mudança da posse daquele imóvel Ou seja, o proprietário continua o mesmo. Além disso, é possível hipotecar partes de um imóvel. Esse processo não é tão comum no Brasil, mas é muito utilizado por empresas estrangeiras que não podem ser proprietárias de terras aqui.

Penhor

O penhor é muito semelhante à alienação, mas pode ser usado para outros bens além de imóveis. Esse é um modelo muito utilizado na zona rural e nas operações do agronegócio.

Conheça a R.E.A: a inteligência artificial da Docket para leitura de gravame

Um analista de backoffice leva, em média, de 10 a 15 minutos para as análises de 3 a 5 páginas das matrículas de imóvel.  Portanto, ao longo de um ano, são gastas cerca de 480 horas com análises manuais de documentos, de acordo com cálculos que realizamos internamente com nossos clientes. 

Assim, para ajudar em operações que necessitam de análise de matrícula de imóveis, a Docket desenvolveu uma inteligência artificial — a Real Estate Analysis (R.E.A) — para dar mais rapidez, segurança e assertividade na leitura das matrículas de imóvel. 

Com menos de um minuto, a inteligência artificial é capaz de realizar a leitura da matrícula. Além disso, ela classifica as informações mais relevantes e extraindo os principais dados do documento, como o nome do proprietário e indicando os gravames encontrados e em quais páginas eles se encontram. 

Leitura de gravame: desenvolvimento da plataforma

Para desenvolver a acurácia da R.E.A, o laboratório de inteligência artificial da Docket  realiza pesquisas e estudos sobre termos relacionados ao Real Estate Deep Learning.

Tudo isso com um robô exclusivo para estudo e aprendizado de termos e sinônimos do documento e das operações do nicho imobiliário.  

Com essa tecnologia, é possível que bancos e instituições financeiras otimizem operações de financiamento imobiliário, crédito com garantia imobiliária (CGI), além de facilitar o fluxo de aprovação de imobiliárias e setor da construção civil. 

Vantagens ao utilizar a R.E.A na identificação de gravame  

A R.E.A. foi criada para ser uma ferramenta utilizada pelos especialistas, trazendo mais agilidade ao trabalho deles. O principal foco do produto é otimizar o tempo, auxiliar e agregar valor ao modelo de negócio das empresas. Veja as principais vantagens ao utilizar a  R.E.A: 

• Relatórios automatizados com informações de descritivo inicial do imóvel; 
• Sinalização sobre quem é o atual proprietário;
• Garantia de que o imóvel esteja desembaraçado de ônus; 
• Ônus que a R.E.A tem capacidade de identificar: hipoteca, baixa de hipoteca, alienação fiduciária, usufruto e cancelamento de alienação fiduciária. 

O software ajuda ainda na padronização da qualidade da entrega, pois o analista diminui sua taxa de erros e o tempo de análise. Além disso, o sistema é desenvolvido pela equipe de user experience (UX) da Docket, que traz melhorias contínuas para aplicação, privilegiando a experiência do usuário. Isso torna o procedimento rápido e intuitivo.

Para conhecer melhor a nossa solução, entre em contato conosco e converse com um de nossos consultores. 

Sobre a Docket

A Docket é uma empresa que oferece infraestrutura e tecnologia para otimizar as operações que dependem de documentos de ponta a ponta para as empresas em todo Brasil.

O  Shopping de Documentos, por exemplo, digitaliza e centraliza processos com documentos em um único lugar, diminuindo custos e reduzindo o tempo das operações em 80%.

Já  a ferramenta de Alvarás e Licenças, oferece ganhos operacionais para a gestão rápida e eficiente de documentos regulatórios, acabando de vez com problemas de perda de prazos.

Por fim, a R.E.A  (Real Estate Analysis) faz a leitura e pré-análise de matrículas de imóvel em menos de 1 minuto, identificando a presença ou não de gravames.