Arrendamento rural: o que é, como fazer e quais documentos são necessários

01/02/2022
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Arrendamento rural: o que é, como fazer e quais documentos são necessários

TL;DR: O arrendamento rural é um contrato agrário em que o proprietário da terra cede partes do uso de um imóvel rural para um arrendatário, por tempo determinado ou não. A negociação pode incluir outros bens, benfeitorias e facilidades.

Essa modalidade é muito utilizada para quem precisa desenvolver atividades agrícolas, mas não pode ou, simplesmente, não tem interesse em comprar um pedaço de terra. O arrendamento rural permite o uso temporário da propriedade arrendada, mediante ao pagamento de uma quantia pré-acordada em contrato. 

Continue a leitura para entender tudo sobre como funciona o contrato de arrendamento rural!

O que é arrendamento rural?

Arrendamento rural é o contrato pelo qual um dono de uma propriedade rural se obriga a ceder a um interessado, por tempo determinado ou não, o uso do próprio imóvel mediante pagamento. É no contrato que fica determinado qual será o uso da terra e qual o valor a ser pago, além do período de contrato. 

O contrato de arrendamento não segue uma forma específica, visto que a lei dá liberdade para as partes. Apesar de não ser recomendada, o art. 92 da Lei 4.504/64 – Estatuto da Terra admite contratos verbais.

Contrato de arrendamento: prazos e renovações

A fim de assegurar a proteção social e econômica dos arrendatários, o Estatuto da Terra no decreto n.º 59.566/66 determina os seguintes prazos mínimos de vigência de contrato:

  • 3 anos: arrendamentos em que ocorram atividades de exploração de lavoura temporária e/ou de pecuária de pequeno e médio porte;
  • 5 anos: arrendamentos em que ocorram atividades de exploração de lavoura permanente e/ou de pecuária de grande porte para cria, recria, engorda ou extração de matérias primas de origem animal;
  • 7 anos: arrendamentos em que ocorram atividades de exploração florestal.

O contrato de arrendamento ainda pode prever algumas situações, como o arrendatário explorar uma cultura cujos frutos não possam ser recolhidos antes do término do prazo de arrendamento mediante pagamento do uso da terra pelo prazo excedente. O prazo termina sempre depois da última colheita ou depois da safra de animais de abate. 

O atual arrendatário tem preferência na renovação do contrato de arrendamento. Caso surjam outras propostas, o proprietário tem o dever de notificar, extrajudicialmente, em até seis meses antes do fim do contrato atual.  Se não houver notificação ou desistência, o acordo é renovado automaticamente. 

Todas as decisões, sejam elas de renovação, desistência ou encerramento de contrato, têm que ser registradas em um Cartório de Registro de Títulos e Documentos. 

Formas de pagamento de um contrato de arrendamento

De acordo com o decreto que mencionamos, o cálculo do preço de arrendamento do imóvel rural deve seguir alguns critérios. Por exemplo, nos casos de arrendamento da área total da propriedade, o preço estipulado não pode ser superior a 15% do valor da terra. 

Já quando for feito um arrendamento parcial do imóvel rural, o preço não pode ultrapassar 30% do valor da área arrendada. O preço é determinado com base no valor do hectare. O preço do aluguel só pode ser ajustado em quantia fixa de dinheiro em moeda corrente, porém, o pagamento pode ser feito em quantidade de frutos com base no preço atual do mercado nacional.

Proibições desse tipo de contrato

O Art.93 do Estatuto da Terra determina que, nos contratos de arrendamento, é proibido estipular:

I – prestação de serviço gratuito;

II – exclusividade da venda da colheita;

III – obrigatoriedade do beneficiamento da produção em seu estabelecimento;

IV – obrigatoriedade da aquisição de gêneros e utilidades em seus armazéns ou barracões;

V – aceitação de pagamento em “ordens”, “vales”, “borós” ou outras formas regionais substitutivas da moeda.

Arrendamento rural x parceria agrícola

Os dois termos são muito semelhantes e podem gerar dúvida, mas essa dica é para você não confundir nunca mais. De modo geral, no arrendamento, o valor pago ao proprietário é fixo, mesmo que a atividade tenha mais lucros ou sofra com prejuízos, como valor de mercado da commodity, resultado da safra ou condições climáticas. 

Já a parceria agrícola tem, como principal característica, a divisão do risco e dos produtos do negócio. Tanto o proprietário quanto o parceiro terão que buscar esforços para que a atividade rural seja bem-sucedida a fim de ter lucros. Ou seja, aqui os fatores climáticos, taxas de câmbio e valor de mercado são riscos do negócio e terão impacto na remuneração do dono do imóvel rural.

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