TL;DR Como utilizar NFT no mercado imobiliário? No dia 03/12, a Docket realizou um Docket Talks exclusivo para docketeers e clientes, com Daniel Duarte, especialista sobre ciclos de bitcoin e criptomoedas. Daniel e Pedro Roso, CEO da Docket e mediador do evento, conversaram sobre essas novas tecnologias e o que podemos esperar para o futuro.
Mas, antes de chegarmos à aplicação do NFT no mercado imobiliário, é importante entender como esse mercado de criptomoedas vem se desenvolvendo. As criptomoedas são moedas digitais. Ou seja, elas não existem fisicamente, estando presentes apenas no ambiente virtual.
Atualmente, existem mais de três mil moedas digitais, cada uma com um propósito, mas todas elas buscam melhorar a segurança e a eficiência na troca de ativos. A mais conhecida é o bitcoin, que foi criado em 2008 por Satoshi Nakamoto, após a crise econômica mundial.
Blockchain, tokens e o NFT
Existem diferenças entre token e criptomoedas, embora algumas pessoas utilizem os termos como sinônimo. Primeiramente, é importante definir o que é blockchain. Blockchain é um livro-razão compartilhado e imutável que facilita o registro de transações e rastreamento de ativos.
Um ativo pode ser tangível, como uma casa ou um carro, ou algo intangível, como propriedade intelectual, patentes e direitos autorais. Dessa forma, qualquer coisa de valor pode ser rastreada e negociada em uma rede de blockchain, diminuindo os riscos e custos para os envolvidos.
A diferença entre as criptomoedas e os tokens está no blockchain. Enquanto as criptos possuem blockchains próprios, os tokens utilizam os blockchains de criptomoedas, como Ethereum, Neo ou Waves.
Além disso, também há diferença na aplicabilidade. As criptomoedas são utilizadas como substitutas do dinheiro físico, já os tokens são a representação de um bem em formato digital, sendo a chave que identifica o criptoativo em uma rede segura. Portanto, seu valor financeiro depende do valor do ativo que ele representa.
O NFT ou Non-Fungible Token é um tipo especial de token, diferenciando-se por não ser fungível. Ou seja, ele é único e exclusivo, portanto, não pode ser reproduzido. Ele é uma nova forma de comercializar ativos digitais, dando a garantia ao comprador da exclusividade de que aquele ativo pertence somente a ele.
Essa garantia é possível utilizando blockchain que registra que uma pessoa vendeu o ativo a outra. As vendas acontecem com um smart contracts embutidos. Com isso, o comprador recebe imediatamente o ativo após a compra, evitando fraudes.
Assim, um NFT pode ser tanto o próprio ativo original – quando se tratar de um ativo que só existe no mundo virtual —, quanto pode ser apenas o recibo de que você possui determinado ativo do mundo real, como um imóvel ou uma obra de arte física.
NFT e o mercado imobiliário
Com o desenvolvimento desse mercado e a adesão dos usuários ao modelo, é possível dizer que o segmento imobiliário tem a possibilidade de crescer com os criptoativos. No mundo, só no terceiro trimestre de 2021, foram negociados U$$ 10,7 bilhões em NFTs de diversas naturezas, segundo a empresa de dados DappRadar.
Os imóveis digitalizados ou tokenizados já são uma realidade. Em Kiev, na Ucrânia, um apartamento foi vendido como um NFT em um leilão. Em lances a partir de US$ 20.000, a coleção incluiu acesso à papelada de transferência da propriedade, a foto do apartamento e uma obra de arte digital exclusiva em NFT do artista de Kiev, Chizz.
Apesar de estar na Ucrânia, o imóvel é propriedade de uma entidade norte-americana, por isso, a transação seguiu o arcabouço jurídico dos Estados Unidos, onde esse tipo de transação já acontece.
Os Emirados Árabes Unidos também estão investindo em blockchain e NFT. Dubai é um dos poucos locais que recebem apoio institucional e administrativo para desenvolver essas tecnologias disruptivas. Em setembro de 2021, as autoridades criaram uma nova infraestrutura regulatória que apoia o comércio de criptografia e atividades relacionadas na zona franca econômica de Dubai, possivelmente abrindo a porta para uma maior adoção e inovação no emirado.
Quando se pensa no mercado imobiliário, principalmente no Brasil, e toda a burocracia que envolve esse setor, é fundamental entender a tendência e apostar nessa grande mudança para acelerar a esteira de operações. No país, algumas ações já estão acontecendo.
O Brasil e as novas tecnologias financeiras
As propriedades digitalizadas no Brasil são uma novidade. Nesse modelo, não é preciso realizar financiamento e o acesso à casa própria se torna mais simples, diminuindo as burocracias que envolvem idas aos cartórios e a outros órgãos regulamentadores.
No Rio Grande do Sul, uma idosa de 82 anos utilizou o NFT para comprar 20% de um apartamento. A mulher pretendia comprar um apartamento para alugá-lo, mas não tinha o valor total ou a pretensão de fazer um financiamento. A imobiliária propôs a aquisição proporcional e, conforme o tempo for passando, ela poderá comprar mais partes do imóvel e, consequentemente, receber um valor maior pelo aluguel.
A diferença entre esse modelo e o tradicional é a possibilidade da compra de frações, além da aquisição de um bem sem a necessidade de utilizar financiamento ou pagar juros. Vale ressaltar que a transmissão do nome na escritura e matrícula só é realizada quando a quitação for completa, como ocorre em um financiamento imobiliário.
Na prática, o imóvel e a sua escritura estarão ligados a um token criptografado que usa como base a tecnologia blockchain, a mesma das criptomoedas. É esse token que será comercializado. Dessa forma, quando alguém compra o token, fica registrado que esta pessoa passa a ser proprietária naquele momento desse ativo e, por sua vez, torna-se o dono do imóvel.
Mas, embora a tecnologia seja inovadora, a legislação brasileira ainda não versa sobre ela. Atualmente, para registrar a transação de um imóvel, é preciso seguir todos os passos do registro, com a realização de escritura e averbação na matrícula.
Expectativas para o crescimento do mercado e sua regularização
Em relação às criptomoedas, cada país tem uma legislação específica. No Japão, as criptos já são aceitas legalmente como forma de pagamento. Em setembro de 2021, El Salvador se tornou o primeiro país a adotar bitcoin como moeda oficial.
No Brasil, as criptomoedas são classificadas como bens – como um carro ou uma casa. Portanto, há cobrança de imposto em cima do valor informado na declaração anual do Imposto de Renda de Pessoa Física (IRPF).
O Banco Central vem desenvolvendo ações para desburocratizar o mercado financeiro, como o Pix. Agora, o BC quer ampliar as formas de pagamento, com o real digital. Essa versão virtual da moeda tem o objetivo de baratear e facilitar a criação de contratos de empréstimos. O modelo ajudará, ainda, a realizar integração com sistemas de pagamentos internacionais, permitindo compras em outros países com conversão imediata.
Contudo, ainda não há prazos para o seu lançamento, pois o Banco Central precisa realizar testes e criar um novo ambiente financeiro seguro, que também deve utilizar a tecnologia blockchain para manter a integridade das transações.
No Brasil, os tokens poderiam ser aplicados também como garantias nas operações de crédito. Isso ajudaria na simplificação da esteira das instituições financeiras e imobiliárias, com liberações mais rápidas, além de promover segurança para o credor, que teria o ativo, representando o bem como uma garantia de recebimento do crédito.
Assim, é inegável dizer que o mercado de criptomoedas, tokens e NFT no mercado imobiliário deve crescer exponencialmente nos próximos anos. Porém, até o momento não existe regulamentação específica para tutelar criptoativos, incluindo tokens. Há alguns projetos de lei em discussão no Brasil, como o PL 2060/2019, mas o que há de concreto são portarias, ofícios e outras decisões individuais de cada órgão regulador, dentro das competências que lhe são atribuídas.