Se traduzirmos “ao pé da letra”, a expressão do inglês landbank significa banco de terras, uma prática que se define pela aquisição de terreno e construção futura.
Geralmente, o landbank de terrenos acontece quando se realiza o ato de comprar terrenos em locais onde o desenvolvimento urbano ainda esteja em fase inicial. Com o avanço do zoneamento da região, a tendência é a valorização destes terrenos, que podem ser vendidos por valores muito acima do que foi investido anteriormente.
Estes terrenos podem ser divididos em lotes para agregar valor e revendidos para incorporadoras comerciais ou residenciais, aumentando significativamente as oportunidades de lucro, liquidez e fluxo de caixa.
Como funciona o landbank?
Para obter o maior lucro possível da operação de landbank, mesmo antes da incorporação imobiliária, é preciso mais que experiência, muito estudo sobre a região do investimento e seu sistema de jurisdição, condições climáticas, assim como bons contatos, tanto para ter acesso às informações sobre grandes terrenos que estejam à venda, quanto para saber sobre as necessidades da administração municipal a respeito de novos centros urbanos.
De fato, diferentes fatores influem em como comprar um terreno para a estratégia de landbank:
- Leis de zoneamento: como dito, conhecer a jurisdição do local onde se pretende investir é imprescindível para assegurar uma boa escolha. Dentro disso, entram questões obrigatórias, como as taxas de ocupação do solo ou o coeficiente de aproveitamento.
- Topografia: contar com a avaliação de engenheiros ou arquitetos, bem como fazer uso de ferramentas de geolocalização é fundamental para evitar possíveis riscos e limitações, como por exemplo, terrenos que possuam muito declive ou aclive podem acarretar em mais custos na hora de construir.
- Proteção ambiental: terrenos em áreas de preservação ou sobre mananciais contém restrições e limitações para a incorporação imobiliária, além de mais dificuldades e entraves na obtenção de documentação, licenças e alvarás.
- Solo: assim como a topografia, conhecer as condições do solo é importante para assegurar o bom negócio e evitar riscos de alagamento ou desmoronamento.
- Psicografia: o estudo sobre as expectativas para o local, de acordo com o estilo de vida da população, comportamento, hábitos de consumo e outros indicadores que influenciarão se a região é propensa a crescer e valorizar.
Entre outros ítens que poderíamos incluir nesta lista, estão o tempo e a paciência. Brincadeiras à parte, antes de investir em landbank é bom saber que um extenso elenco de documentos e certidões é solicitado ainda antes do contrato de compra e venda do terreno.
É necessário comprovar a regularização fiscal e garantir o histórico do terreno determinado, de modo a evitar prejuízos.
Sendo assim, a operação abrange a necessidade de documentos como CNDs, Certidões de Distribuição Cíveis e Fiscais, Matrícula do bem imóvel, escritura, IPTU, assim como processos de Due Diligence, sendo que a obtenção de todos estes documentos e a realização de todas as operações pode atrasar anos a estratégia e gerar gastos extras e desnecessários.
Por outro lado, o investimento em tecnologias é capaz de oferecer mais celeridade a estes processos.
Por isso, a Docket desenvolveu em sua plataforma diferentes produtos que aceleram os processos da esteira burocrática. Podemos destacar:
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