Due Diligence e sua importância na negociação imobiliária

18/09/2020
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Due Diligence e sua importância na negociação imobiliária

O que é?

Se “prevenir é melhor do que remediar” é verdade também no contexto empresarial, a Due Diligence precisa ser conhecida e executada. Traduzida do inglês como “diligência devida”, referindo-se à cautela necessária para uma transação, a expressão corresponde a um conjunto de investigações que diagnosticam situações de risco antes que elas aconteçam, tornando o negócio mais seguro.

Trata-se de estudos e análises de dados e de documentos, a fim de eliminar (ou ao menos reduzir) os riscos financeiros em contratos de venda, transferência, fusão, aquisição ou incorporação de sociedades ou de ativos. Em outras palavras, ao se realizar um estudo como Due Diligence, é possível conhecer melhor com quem se está negociando e, então, atuar com estratégias mais assertivas.

Para isso, a documentação de três áreas da empresa deve ser verificada: financeira, legal e fiscal ou tributária. Em alguns casos, pode-se ainda ser necessário averiguar se estão em dia as exigências ambientais, imobiliárias, previdenciárias e de propriedade intelectual. Todas essas questões, juntas, atestam a “saúde” da empresa e garantem a redução de risco nas transações.

Etapas de execução da Due Diligence

O processo de Due Diligence pode ser dividido em três etapas principais:

1- A primeira etapa consiste na coleta e análise de documentos como, por exemplo, demonstrações financeiras, certidões fiscais, certidões negativas de débito (federais, municipais, estaduais e previdenciários), declarações de Imposto de Renda de Pessoa Jurídica, livros fiscais, atas e documentação societária, registros contábeis, guias de recolhimento de tributos, entre outros.

Dependendo do caso, pode-se realizar entrevistas com os envolvidos na negociação, de forma a identificar os passivos e ativos contábeis e jurídicos da empresa.

2-  A segunda etapa tem como foco principal a elaboração de relatórios baseados no material estudado anteriormente. Nesse momento, são feitos os cálculos de riscos.

3- Por fim, é realizada a interpretação dos dados e a tomada de decisão, de forma a garantir maior segurança para compradores, acionistas ou investidores.

Due diligence imobiliária

Quando a aquisição ou a incorporação imobiliária envolve um investimento muito elevado, é mais do que indicado atuar com uma Due Diligence.

Veja a seguir alguns dos documentos do imóvel que não podem faltar no processo:

Certidão de matrícula atualizada, uma vez que contém toda a descrição e o status do imóvel;

– Certidão de ônus reais relativos ao imóvel, pois indica se o imóvel foi dado como garantia em dívida ou fiança;

– Carnês de IPTU dos 5 últimos exercícios, contendo o número de cadastro do imóvel na prefeitura e os comprovantes de pagamento do imposto.

Sendo a Due Diligence extremamente complexa, para a etapa de análise são necessários diversos documentos. É importante verificar não só a documentação do imóvel, como também dos proprietários e antecessores (por exemplo, RG, CPF e comprovante de residência, no caso de pessoa física e de seu cônjuge; e contrato social da empresa, RG e CPF dos representantes legais, se for pessoa jurídica).

Além disso, é essencial conferir documentos técnicos, como alvará de construção, auto de conclusão de obra ou Habite-se, planta do imóvel ou da unidade, dentre muitos outros.

Em se tratando de um processo que visa a segurança do comprador, incorporador ou investidor em relação à negociação imobiliária, este tipo de Due Diligence pode ser útil a empresas de todos os segmentos, uma vez que é imprescindível lidar com as documentações de imóveis.

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