TL;DR: Entenda, neste conteúdo, o que é o landbank, a importância de uma boa gestão, e confira os erros mais comuns do processo e como evitá-los.
- A gestão de landbank e sua importância
- 6 erros mais comuns na operação de landbank
- A Docket como solução
Operação muito comum na incorporação imobiliária, a gestão de landbank é um processo importante para uma boa administração e gestão de terrenos. Na pandemia, por exemplo, as vendas de lotes tiveram um crescimento de 33% em 2020 em comparação com 2019. De acordo com levantamento da 1M2, maior plataforma de venda de lotes do Brasil, a quantidade de interessados neste tipo de imóvel aumentou quase seis vezes entre fevereiro e março, primeiro mês de quarentena.
Ou seja, as incorporadoras e construtoras que possuíam um bom estoque imobiliário conseguiram aumentar os seus ganhos nesse período, pois a procura por esse tipo de compra aumentou. Segundo o presidente da Associação das Empresas de Loteamento e Desenvolvimento Urbano (AELO), em 2018 o estoque de terrenos disponíveis era de 125,4 mil e atualmente está em 67,4 mil.
A gestão do landbank e sua importância
Você sabe como funciona o landbank nas construtoras? Landbank na tradução significa banco de terras. Assim, a gestão de landbank refere-se à prática de compra e venda de terrenos para futuras construções. Incorporadoras e construtoras realizam esse tipo de investimento com bastante frequência.
Dessa forma, para fazer um bom negócio, as organizações precisam avaliar alguns requisitos para validar se o investimento tende a se valorizar. O primeiro ponto a ser observado é o desenvolvimento urbano do local. Assim, é possível entender se a área vai evoluir para uma área comercial ou residencial, quais as regras de zoneamento da região e as possibilidades e prazo esperado para a urbanização. Além disso, aspectos ambientais, topográficos e de solo também impactam diretamente no valor do terreno.
Ou seja, ao fazer uma boa diligência prévia e analisar todos os pontos, é possível identificar se o terreno vai se valorizar naturalmente, prever em quanto tempo isso deve acontecer, identificar áreas para construir loteamentos, sem, necessariamente, fazer investimentos adicionais no local.
6 erros mais comuns na operação Landbank
A gestão de Landbank se torna um ativo para a incorporadora ou imobiliária e uma força na hora de viabilizar e investir em novos projetos. Essas operações chegam a movimentar bilhões de reais todos os anos, por isso, essa gestão precisa ser feita com muito cuidado.
Quando um investidor adquire um ativo sem a devida due diligence, ele pode estar colocando a organização em risco, optando por um investimento que não trará retornos. Além disso, mesmo que o investimento seja interessante, toda a análise documental e histórica é necessária para verificar se o valor da proposta faz sentido e se esse ganho pode ser retornado em um período que viabilize a operação.
Veja os 6 erros mais comuns dessa operação e entenda como evitá-los.
1. Falhas no planejamento de investimento
É importante entender que uma boa operação começa com um bom planejamento. Assim, não planejar os investimentos é um erro que pode impactar a saúde financeira da organização.
Como o processo de aquisição de terreno pode ser demorado, é preciso que a viabilidade financeira seja prevista com antecedência. Dessa forma, quando o processo começar a se desenvolver na esteira, não haverá paradas que prejudiquem ou impossibilitem a aquisição.
2. Desconhecimento do histórico do terreno
Equipes de backoffice e da área jurídica sabem da importância de analisar os documentos para validar as informações do terreno e de seu proprietário. O erro nessa fase costuma ser não pedir todos os documentos necessários que tragam uma visibilidade completa da situação do terreno.
Além dos documentos do proprietário, como CPF e certidões negativas de débito, é fundamental analisar as informações do imóvel, como certidão atualizada do registro de imóvel, certidão de ônus reais e cadeia sucessória. Toda essa análise garantirá que o terreno não é fruto de ocupação irregular ou que descumpre alguma lei de proteção ambiental.
3. Descumprimento de obrigações de proteção ambiental
Sem uma correta diligência prévia, é possível fazer investimentos em áreas de proteção ambiental e com regras específicas. As Áreas de Proteção Permanente (APPs), por exemplo, são espaços protegidos por lei que não podem ser modificados ou explorados. Ou seja, ao comprar um terreno e não verificar as legislações ambientais da área, corre-se o risco de comprar um terreno em que boa parte é protegida e que não poderá ser modificada.
Além disso, há uma exigibilidade maior de alvarás e licenças para construir e investir nessas áreas. Dependendo do planejamento, os custos e trabalho podem não valer a pena ao escopo pretendido.
4. Lei de zoneamento que dificulta investimentos
A lei de zoneamento é uma legislação municipal que se complementa ao Plano Diretor, dividindo a cidade em zonas, conforme categorias e espaços. Essas zonas definem regiões que podem se desenvolver em áreas residenciais e outras que estarão voltadas para comércios e indústrias. Além disso, ela traz previsibilidade de ocupação, tamanho de construções e limitações.
Sem o conhecimento dessa lei, fica difícil fazer uma boa escolha. Por exemplo, é possível optar pela compra de um terreno perto de uma rodovia, prevendo o crescimento industrial que poderá escoar a produção facilmente pelas estradas. Contudo, se na lei de zoneamento a área constar como região para residências, pode ser que condomínios comecem a ser construídos, se distanciando do projeto inicial previsto pela sua organização.
5. Desenvolvimento previsto para o local
Nesse caso, o erro é não organizar as informações e analisá-las para identificar se a expectativa para o local está dentro do esperado. Por meio de estudo de mercado, é possível organizar todas as informações sobre o terreno e a região em que ele se localiza e prever um desenvolvimento para aquele local.
Além de trazer uma expectativa de tempo em relação ao desenvolvimento, esse estudo apontará quais outras empresas pretendem investir naquele local, tipos de construções esperadas, hábitos das pessoas que vivem ou vão viver lá. Tudo isso é um norte para entender se o investimento vale a pena e se faz sentido no momento.
6. Negligência nos riscos
Todo investimento possui riscos. Mas, uma boa análise, tende a mitigar os maiores riscos, trazendo uma visualização geral do retorno esperado. É comum que empresas negligenciem riscos, como topografia, perspectivas de crescimento e legislações vigentes na expectativa de que o investimento valerá a pena.
A Docket como solução
A Docket é uma empresa que oferece soluções para toda a esteira operacional que facilita a viabilidade de empreendimentos imobiliários. Desenvolvemos duas plataformas — o Shopping de Documentos e Alvarás e licenças, que juntas otimizam toda a esteira de operações que necessitam de documentos, desde o planejamento até a gestão das informações.
Funcionalidades que otimizam a gestão de landbank:
Shopping de Documentos
- Solicitações: Com esse recurso, é possível criar conjuntos de documentos para cada titular, pessoa física ou jurídica. Dessa forma, fica muito mais fácil organizar e gerenciar as operações. Além disso, todos os documentos ficam armazenados em um mesmo lugar, sempre disponíveis para download.
- Lista de pedidos: O usuário da plataforma pode optar pela exibição da lista de pedidos e monitorar as solicitações de forma mais eficiente, visualizando na tela o status, pendências, vencimentos e gravames.
- Status do documento: A plataforma exibe automaticamente se um documento tem status positivo ou negativo, dando mais assertividade no andamento das operações.
- Criação de relatórios: A interface das plataformas permite a criação, de modo simples e rápido, de vários relatórios. Selecionando período, documentos ou usuários, é possível extrair as principais informações para a gestão de suas operações.
Alvarás e licenças
- Alertas de vencimentos: Receba alertas de vencimento de Alvarás e Licenças e organize com antecedência toda a documentação necessária para a renovação, evitando multas e interdições.
- Alerta de pendências: Ao processar um pedido, o sistema emite um alerta, se houver alguma informação incorreta ou faltante.
- Monitoramento de status: Cadastre seus protocolos e acompanhe os status de suas documentações. Essa funcionalidade é importante pois possibilita tomadas de decisões mais assertivas no acompanhamento de suas operações.
- Mapa de operações: Com essa funcionalidade, é possível visualizar a geolocalização de Alvarás e Licenças. Assim, o usuário tem uma visão macro das atividades das filiais da empresa.
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